Erozja wartości aktywów

Niedawne wydarzenia na rynkach finansowych i rynku nieruchomości zepsuły dobry humor towarzyszący rozmowom z biegłym rewidentem o utracie wartości aktywów.

W ciągu ostatnich lat kwestia utraty wartości aktywów podnoszona przez biegłego rewidenta podczas każdego badania sprawozdania finansowego budziła uśmiech na ustach osób odpowiedzialnych za prowadzenie ksiąg rachunkowych. Dobre wyniki większości spółek, galopujące w górę ceny nieruchomości, akcji i innych instrumentów finansowych pozwalały na szybkie wyciągnięcie wniosku, że ewentualna utrata wartości aktywów jest problemem hipotetycznym i trudno było znaleźć przesłanki, aby konieczna była dokładna analiza ich wartości. Jednak niedawne wydarzenia na rynkach finansowych i rynku nieruchomości sprawiły, że nawet spółki, które nie zainwestowały w ryzykowne instrumenty finansowe lub nieruchomości, bacznie przyglądają się swoim wynikom finansowym i weryfikują prognozy dotyczące przyszłych wyników i przepływów pieniężnych. To poważna przesłanka do przyjrzenia się wartości odzyskiwalnej nawet takich aktywów, jak maszyny lub hale produkcyjne.

Pierwszym kandydatem do utraty wartości są posiadane przez spółkę nieruchomości, które nie są ujmowane jako nieruchomości inwestycyjne wyceniane w wartości godziwej. Choć trudno spodziewać się, że w przypadku nieruchomości nabytych wiele lat temu, czasem jeszcze w okresie hiperinflacji, lub wydzielonych i przekazanych podczas prywatyzacji przedsiębiorstwa ich aktualna wartość księgowa przekroczyła np. ich wartość rynkową, to w przypadku nieruchomości zakupionych zaledwie kilka lat temu, w czasie największego rozkwitu rynku nieruchomości i znacznego wzrostu cen, jest to już bardzo prawdopodobne. Jeśli okazałoby się, że wartość rynkowa takich nieruchomości spadła poniżej ich wartości księgowej, wówczas należałoby przyjrzeć się wartości użytkowej nieruchomości, czyli zdyskontowanym, przewidywanym przepływom spodziewanym z tytułu użytkowania nieruchomości. Nie powinno to nastręczać trudności w przypadku nieruchomości inwestycyjnych wycenianych według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia, gdyż przepływy pieniężne z nieruchomości inwestycyjnych są stosunkowo łatwe do oszacowania. Pozytywny wpływ na wyliczenie zdyskontowanych przepływów będą miały bardzo wysokie obecnie kursy walut, a zwłaszcza waluty europejskiej, w której wyrażane są najczęściej czynsze z tytułu najmu powierzchni biurowych i komercyjnych oraz prognozy przepływów pieniężnych dla tego typu nieruchomości. Nieruchomości inwestycyjne wyceniane zgodnie z modelem wartości godziwej nie podlegają rozważaniom na temat utraty wartości, gdyż są zawsze wyceniane według wartości godziwej.