Nieruchomości za granicą

Coraz więcej polskich inwestorów prywatnych interesuje się rynkiem nieruchomości za granicą. Nauczeni zarabianiem w Polsce próbują swoich sił zarówno w Europie, jak i w krajach Dalekiego Wschodu czy za oceanem. Na celownik wzięte zostały także nieruchomości w tych polskich miastach, które jeszcze nie przeżyły boomu.

Coraz więcej polskich inwestorów prywatnych interesuje się rynkiem nieruchomości za granicą. Nauczeni zarabianiem w Polsce próbują swoich sił zarówno w Europie, jak i w krajach Dalekiego Wschodu czy za oceanem. Na celownik wzięte zostały także nieruchomości w tych polskich miastach, które jeszcze nie przeżyły boomu.

Ceny mieszkań w Polsce wzrosły w ciągu ostatnich 3 lat o ponad 100%. Z jednej strony to dobry sygnał dla rynku, świadczący o tym, że rodzimi inwestorzy potrafią zarabiać na nieruchomościach. Z drugiej strony wielu z nich obawia się, że przy takich cenach mogą już nie otrzymać odpowiedniej stopy zwrotu, a przecież reguły tej gry są niezmienne - "kupić tanio, sprzedać drogo".

Zobacz również:

Sprawdzanie przed kupnem

Przed inwestycją w zagraniczne nieruchomości należy sprawdzić, kto jest ich właścicielem i czy nieruchomość nie jest obciążona jakimiś zobowiązaniami. Dobrze też dowiedzieć się, kto jest zarządcą nieruchomości lub kto będzie się tym zajmował, jeśli inwestycja jest dopiero w trakcie budowy.

Nie tak różowo...

Naturalną sytuacją rynkową jest szukanie innych możliwości zarobienia na nieruchomościach niż tylko w obecnych miastach liderach. Inwestorzy zarówno prywatni, jak i instytucjonalni zwracają się w kierunku Katowic, Łodzi czy polskiego Wybrzeża, czekając na nową falę, która zmieni pozycjonowanie liderów rynku.

Inni swoją szansę widzą raczej w inwestycjach zagranicznych, szczególnie w krajach, które znajdują się w takim punkcie jak Polska kilka lat temu.

Naturalnym kierunkiem poszukiwań wydają się nowe kraje członkowskie Unii Europejskiej - Bułgaria i Rumunia. Wiele firm doradczych nakłania inwestorów do kupowania tam nieruchomości. Można oczywiście zarobić na Rumunii i Bułgarii, jednak sytuacja na nowych rynkach nie wygląda tak różowo, jak jest przedstawiana. Dlaczego? Choć ceny podawane nominalnie wydają się atrakcyjne dla polskich inwestorów, trzeba jednak uważać na "haczyki". Może być nim na przykład 19-proc. VAT w Rumunii i 20-proc. w Bułgarii, który trzeba doliczyć do podawanych przez pośredników cen. Inny, kto wie, czy nie najbardziej istotny, element ryzyka to relacje powierzchni brutto i netto.

W Rumunii i Bułgarii powierzchnie nieruchomości obliczane są brutto. Co to oznacza? Do metrażu wliczane są ściany wewnętrzne, balkon, tarasy i część korytarza jako część użytkowana wspólnie. Po obliczeniach może się okazać, że z atrakcyjnej powierzchni w rozsądnej cenie nagle robi się inwestycja droższa niż w Warszawie.

Kolejnym minusem są ograniczenia w nabywaniu gruntów w tych krajach. Podobne ograniczenia w nabywaniu nieruchomości przez osoby fizyczne mają Słowenia i Chorwacja. Dla polskiego inwestora Rumunia czy Bułgaria nie będzie więc rewelacją i strzałem w dziesiątkę.

Potwierdzeniem takiego punktu widzenia może być zachowanie przedsiębiorców zagranicznych inwestujących w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Wielu analityków do niedawna liczyło na to, że zagraniczni inwestorzy po przystąpieniu do Unii nowych krajów członkowskich szybko przerzucą się na tamtejsze rynki. Wielkich ruchów jednak nie zaobserwowano. Przede wszystkim nie czekali oni na przystąpienie Rumunii i Bułgarii do Wspólnoty, ale inwestowali tam już wcześniej. Jak wygląda w takim razie ich portfel nieruchomości? Standardowo 30% tworzą inwestycje w Bułgarii, Rumunii, Czechach czy Litwie, reszta to nieruchomości w Polsce. Nic nie wskazuje na to, by w najbliższym czasie nastąpiła jakaś poważna zmiana.

Stara europa

Przyrost cen mieszkań w wybranych krajach

Przyrost cen mieszkań w wybranych krajach

Rynki starej Unii Europejskiej, choć od kilku lat eksplorowane przez polskich inwestorów, nie są zbyt zachęcające. Kraje, takie jak Anglia, Francja czy Hiszpania, są już po wzroście, więc tamtejsze nieruchomości nie będą dla Polaków świetnym interesem. Kto kupuje w tych krajach? Przede wszystkim osoby prywatne, które chcą mieć tam po prostu swoją nieruchomość dla siebie. Tak dzieje się na przykład w Anglii. O sytuacji na tym rynku świadczy fakt, że inwestorów z Wyspy można przede wszystkim spotkać w Krakowie...

Część inwestorów próbuje szczęścia w Hiszpanii. Ten rynek jest znacznie lepszy od brytyjskiego czy relatywnie drogiego rynku portugalskiego, w niektórych miejscowościach turystycznych ceny rosną kilkanaście procent rocznie. Tam również można zarobić na wynajmie nieruchomości turystom. W porównaniu z innymi nadmorskimi krajami Hiszpania gwarantuje prawie dwukrotnie większy zysk z wynajmu niż na przykład Chorwacja. Dla inwestorów lubiących ryzyko Hiszpania nie będzie jednak dobrym krajem. Po stukilkudziesięcioprocentowym wzroście cen kilka lat temu rynek się ustabilizował.

Szanse na wschodzie

Coraz większą uwagę polscy inwestorzy zwracają na rynki wschodnie. Polaków można spotkać na przykład w Dubaju, ale były to inwestycje znacznie wcześniejsze. Obecnie tamten region jest już po wzroście. By znaleźć coś atrakcyjnego, należałoby szukać czegoś o niższym poziomie cen.

Przykładem może być Malezja, którą eksperci klasyfikują jako państwo przed wzrostem podobnym jak w Polsce.

Za tego typu inwestycjami przemawiają przed wszystkim poziomy cen. Za trochę ponad 4 tys. zł można w Kuala Lumpur kupić 1 mkw. luksusowego apartamentu.

W przeciwieństwie do Bułgarii czy Rumunii, w podawaną cenę wchodzi pełne wyposażenie mieszkania - sprzęt AGD, RTV, meble, garaż. W kwietniu tego roku rząd Malezji zniósł podatek od zysków kapitałowych, więc jest to nie lada kąsek dla inwestorów.

Nie ma również ograniczeń w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Kto inwestuje poza Polską? Przede wszystkim osoby, które w naszym kraju również posiadają nieruchomości. Wiąże się to z finansowaniem zagranicznych inwestycji. Polskie banki nie udzielają kredytów pod zastaw nieruchomości za granicą, tłumacząc się różnicami prawnymi pomiędzy krajami. Rozwiązaniem dla inwestorów pozostaje uzyskanie kredytu na zagraniczne inwestycje pod zabezpieczenie na posiadanych już nieruchomościach w Polsce.

Za inwestowaniem w dalekie rynki przemawiają jeszcze inne aspekty - prestiż i moda. Wielu nabywców nieruchomości myśli o pozostawieniu sobie choć jednej dla własnego użytku, przynajmniej przez jakiś czas. Posiadanie domu czy mieszkania w Brazylii, Malezji czy Singapurze jest bardziej prestiżowe niż mieszkanie w Bukareszcie.