Kiedy kupować nieruchomości

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że łatwo jest odpowiedzieć na pytanie, kiedy kupować nieruchomości. Kupuj tanio, sprzedawaj drogo. To generalna zasada sukcesu finansowego. Ale kiedy i jakie nieruchomości są tanie? A może nieruchomość jest tania, bo jest mało warta? To po co ją kupować?

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że łatwo jest odpowiedzieć na pytanie, kiedy kupować nieruchomości. Kupuj tanio, sprzedawaj drogo. To generalna zasada sukcesu finansowego. Ale kiedy i jakie nieruchomości są tanie? A może nieruchomość jest tania, bo jest mało warta? To po co ją kupować?

"Tania" w odniesieniu do nieruchomości oznacza nie jakąkolwiek konkretną wysokość ceny, ale wyłącznie stosunek tej ceny do cen innych, podobnych nieruchomości, a ściślej mówiąc: do hipotetycznej ceny sprzedaży. Tani może być dom za milion dolarów, o ile podobne domy są chętnie kupowane na rynku po półtora miliona. Jednocześnie rudera wyceniona przez właściciela na 30 tys. zł może być absurdalnie droga, jeżeli podobne z trudnością znajdują nabywców za 15 tys. Żadna nieruchomość nie jest ani tania, ani droga w rynkowym znaczeniu tych pojęć bez ceny odniesienia. Zawsze musimy jej poszukać. Co zatem ma istotny wpływ na rynkową wartość nieruchomości? Decydujący wpływ na ceny nieruchomości ma ich cecha główna - "nieruchomość", czyli niemożność zmiany położenia. Napoleon mawiał, że do prowadzenia wojny potrzebne są trzy rzeczy: pieniądze, pieniądze i pieniądze. W ocenie nieruchomości natomiast istotne są trzy jej atrybuty: lokalizacja, lokalizacja i po trzecie też lokalizacja. Wszystko inne (przynajmniej teoretycznie) można zmienić. Tuż za lokalizacją ogólną plasuje się najbliższe sąsiedztwo i standard samej nieruchomości. W przypadku działki budowlanej istotne będzie także najbliższe i dalsze otoczenie, istniejące uzbrojenie terenu, obowiązujące warunki zabudowy, czyli co i jak duże można na danej działce wybudować, warunki geologiczne, zadrzewienie i wiele jeszcze innych cech indywidualnych. Dla powierzchni w istniejących budynkach, tak mieszkalnych jak biurowych, handlowych czy magazynowych istotny będzie standard samego budynku, sąsiednich budynków, infrastruktura komunikacyjna, teleinformatyczna, parkingi, czynsze w sąsiedztwie i równie wiele innych cech indywidualnych co przy działkach. Dla wyznaczenia opisanej wyżej hipotetycznej ceny sprzedaży jedno jest pewne: trzeba porównać jak najwięcej nieruchomości, jak najpodobniejszych do oferowanej.

Zobacz również:

Patrząc na przyszłość

Jest jeszcze drugie znaczenie słowa "tani". Tani to taki, który będzie w przyszłości droższy niż w chwili obecnej. Dzisiaj średnia cena mieszkania czy biura w określonym standardzie i lokalizacji jest wyznaczona przez rynek na określonym poziomie. Nieruchomość jest "tania", jeżeli mamy powody sądzić, że w przyszłości wzrośnie popyt na nieruchomości tego rodzaju i ich ceny pójdą w górę.

Czynniki powodujące zmianę cen nieruchomości można z grubsza podzielić na dwie grupy: indywidualne i koniunkturalne.

Czynniki indywidualne dotyczą konkretnej nieruchomości i jej najbliższego sąsiedztwa. Półżartem można powiedzieć, że obejmują zmianę lokalizacji, a tak naprawdę chodzi o zmianę niektórych cech istniejącej lokalizacji. Począwszy od prostej zmiany przeznaczenia terenów, np. z rolnego na budowlany, poprzez budowę uzbrojenia, np. kanalizacji albo wodociągu, aż do uruchomienia nowych powiązań komunikacyjnych zmieniających istotnie jakość życia mieszkańców danej okolicy - budowa metra, mostu czy nowej trasy komunikacyjnej. Na obrzeżach wielkich miast powstają często całkiem nowe lokalne "ośrodki krystalizacji" centrów handlowo-biznesowych. Taki ośrodek może w ciągu kilku lat zrewolucjonizować ceny nieruchomości w najbliższej okolicy, podbijając je nawet kilkunastokrotnie. Bywają inwestycje pogarszające sytuację sąsiednich terenów, jak spalarnie śmieci, dokuczliwe fabryki, niewygłuszone autostrady.

Innym przykładem indywidualnego czynnika zmiany jest wzrost wartości nieruchomości komercyjnej w momencie pozyskania wiarygodnego i prestiżowego najemcy. Pozostałe do wynajęcia powierzchnie powinny łatwiej znaleźć użytkowników. Efekt malejącej podaży w połączeniu z "potwierdzeniem słuszności wyboru" widać także w znanym zjawisku wzrostu cen "ostatnich" mieszkań w budynku czy "ostatnich" domów na terenie zamkniętego osiedla. Czasem warto być pierwszym.

Kiedy waży koniunktura

Najważniejsze i najciekawsze są jednak trendy cenowe o charakterze koniunkturalnym. Najogólniej rzecz biorąc: nieruchomości stale drożeją. Pomijając krótkie okresy stagnacji i niewielkie korekty dużych wzrostów, ceny nieruchomości muszą rosnąć, choćby ze względu na ograniczoność zasobów i stały wzrost populacji. Od ponad stu lat daje się to wyraźnie zaobserwować szczególnie w Europie i Ameryce Północnej. W pozostałych częściach świata ten podstawowy megacykl koniunktury jest silniej zaburzany wydarzeniami politycznymi, ale też jest widoczny. Jak w soczewce zjawiska te zachodzą natomiast w śródmieściach wielkich miast. Choć z jednej strony zamożni ludzie uciekają z zatłoczonych i zanieczyszczonych centrów na przedmieścia, to życie gospodarcze prze ku ośrodkom ekonomiczno-biznesowym, powodując spektakularne wzrosty cen parceli i budynków, niekiedy przekraczając granice zdrowego rozsądku.

Różne rodzaje nieruchomości podlegają z różną siłą różnym cyklom koniunkturalnym. Najbardziej podatne na zmiany ogólnej sytuacji gospodarczej są nieruchomości komercyjne. W czasie dobrej i poprawiającej się koniunktury czynsze rynkowe za biura, sklepy i magazyny szybują pod niebo, bo z reguły popyt na powierzchnie wzrasta znacznie szybciej niż podaż. Procesy inwestycyjne w budownictwie trwają dość długo, nawet kilka lat, tymczasem coraz więcej firm rozpoczyna działalność albo tylko rozwija już prowadzoną. Ta faza cyklu trwa zwykle kilka lat, a czasem przekracza dekadę. Ponieważ nic nie trwa wiecznie, gospodarka po pewnym czasie wyczerpuje możliwości wzrostowe związane z aktualnym poziomem technologii i rozwoju społecznego i zaczyna hamować. Coraz mniej firm zwiększa zapotrzebowanie na nowe powierzchnie, liczne rozpoczynają działania oszczędnościowe. Najsłabsze bankrutują. Jednocześnie na rynek wchodzą nowe inwestycje budowlane rozpoczęte jeszcze w fazie ekspansji. Rosnąca podaż przekracza ustabilizowany lub malejący popyt. Czynsze maleją, spada stopień wykorzystania powierzchni i w ślad za tym spadają ceny nieruchomości komercyjnych. Cykliczność, choć na ogół w znacznie spokojniejszym wydaniu, dotyczy także pozostałych rynków nieruchomościowych.

W recesywnej fazie cyklu zwykle mamy do czynienia ze spadkiem stóp procentowych. Banki centralne obniżają stopy procentowe, bo inflacja jest niska i trzeba ratować koniunkturę. Upraszczając: mniej jest chętnych na kredyt, zatem jego cena też spada. Pojawiają się nowe, korzystne oferty kredytowe. Ceny i wyceny nieruchomości stają się racjonalne i banki hipoteczne chętniej pożyczają nabywcom środki na ich zakup za relatywnie niskie oprocentowanie. Stopniowo budzi się popyt. Najpierw na mieszkania i działki budowlane, bo nabywcy indywidualni łatwiej niż firmy uzyskują kredyt. Od dawna wiadomo, że w tej wczesnej fazie nadchodzącego ożywienia zwykle wzrasta też sprzedaż samochodów. Jeżeli zachodzą oba te zjawiska naraz, czyli rośnie popyt na samochody i pojawia się ożywienie na rynku mieszkaniowym, to bardzo wzrasta prawdopodobieństwo pojawienia się nowej fazy cyklu koniunkturalnego w nieruchomościach - fazy wzrostu.

Odpowiedź na pytanie: kiedy kupować nieruchomości, brzmi: w fazie wzrostu, najlepiej na początku. Ale nigdy nie wolno zapominać o konieczności rozważnego i starannego wyboru konkretnej oferty inwestycyjnej. Ogólna koniunktura nie neutralizuje indywidualnych czynników wpływających na zmiany ceny nieruchomości, raczej potęguje ich działanie.

Czasem, bardzo rzadko, dochodzą do tego inne wydarzenia o charakterze tyleż makroekonomicznym, co politycznym. Może to być wybuch lub zakończenie wojny, spektakularny koniec albo początek kryzysu naftowego czy na przykład przystąpienie średniego kraju do potężnej stabilnej struktury polityczno-gospodarczej. Dodam tylko, że prognozy wzrostu gospodarczego dla Polski na przyszły rok przekraczają 5%, samochodów kupiliśmy w październiku o 20% więcej niż w październiku ubiegłego roku, a pośrednicy zgodnie mówią o wzroście popytu na mieszkania.