Na pierwszy rzut oka wydaje się, że łatwo jest odpowiedzieć na pytanie, kiedy kupować nieruchomości. Kupuj tanio, sprzedawaj drogo. To generalna zasada sukcesu finansowego. Ale kiedy i jakie nieruchomości są tanie? A może nieruchomość jest tania, bo jest mało warta? To po co ją kupować?

"Tania" w odniesieniu do nieruchomości oznacza nie jakąkolwiek konkretną wysokość ceny, ale wyłącznie stosunek tej ceny do cen innych, podobnych nieruchomości, a ściślej mówiąc: do hipotetycznej ceny sprzedaży. Tani może być dom za milion dolarów, o ile podobne domy są chętnie kupowane na rynku po półtora miliona. Jednocześnie rudera wyceniona przez właściciela na 30 tys. zł może być absurdalnie droga, jeżeli podobne z trudnością znajdują nabywców za 15 tys. Żadna nieruchomość nie jest ani tania, ani droga w rynkowym znaczeniu tych pojęć bez ceny odniesienia. Zawsze musimy jej poszukać. Co zatem ma istotny wpływ na rynkową wartość nieruchomości? Decydujący wpływ na ceny nieruchomości ma ich cecha główna - "nieruchomość", czyli niemożność zmiany położenia. Napoleon mawiał, że do prowadzenia wojny potrzebne są trzy rzeczy: pieniądze, pieniądze i pieniądze. W ocenie nieruchomości natomiast istotne są trzy jej atrybuty: lokalizacja, lokalizacja i po trzecie też lokalizacja. Wszystko inne (przynajmniej teoretycznie) można zmienić. Tuż za lokalizacją ogólną plasuje się najbliższe sąsiedztwo i standard samej nieruchomości. W przypadku działki budowlanej istotne będzie także najbliższe i dalsze otoczenie, istniejące uzbrojenie terenu, obowiązujące warunki zabudowy, czyli co i jak duże można na danej działce wybudować, warunki geologiczne, zadrzewienie i wiele jeszcze innych cech indywidualnych. Dla powierzchni w istniejących budynkach, tak mieszkalnych jak biurowych, handlowych czy magazynowych istotny będzie standard samego budynku, sąsiednich budynków, infrastruktura komunikacyjna, teleinformatyczna, parkingi, czynsze w sąsiedztwie i równie wiele innych cech indywidualnych co przy działkach. Dla wyznaczenia opisanej wyżej hipotetycznej ceny sprzedaży jedno jest pewne: trzeba porównać jak najwięcej nieruchomości, jak najpodobniejszych do oferowanej.

Zobacz również:

• GenAI jednym z priorytetów inwestycyjnych w firmach
• Szef Intela określa zagrożenie ze strony Arm jako "nieistotne"
• International Data Group powołuje Genevieve Juillard na stanowisko CEO

Patrząc na przyszłość

Jest jeszcze drugie znaczenie słowa "tani". Tani to taki, który będzie w przyszłości droższy niż w chwili obecnej. Dzisiaj średnia cena mieszkania czy biura w określonym standardzie i lokalizacji jest wyznaczona przez rynek na określonym poziomie. Nieruchomość jest "tania", jeżeli mamy powody sądzić, że w przyszłości wzrośnie popyt na nieruchomości tego rodzaju i ich ceny pójdą w górę.

Czynniki powodujące zmianę cen nieruchomości można z grubsza podzielić na dwie grupy: indywidualne i koniunkturalne.

Czynniki indywidualne dotyczą konkretnej nieruchomości i jej najbliższego sąsiedztwa. Półżartem można powiedzieć, że obejmują zmianę lokalizacji, a tak naprawdę chodzi o zmianę niektórych cech istniejącej lokalizacji. Począwszy od prostej zmiany przeznaczenia terenów, np. z rolnego na budowlany, poprzez budowę uzbrojenia, np. kanalizacji albo wodociągu, aż do uruchomienia nowych powiązań komunikacyjnych zmieniających istotnie jakość życia mieszkańców danej okolicy - budowa metra, mostu czy nowej trasy komunikacyjnej. Na obrzeżach wielkich miast powstają często całkiem nowe lokalne "ośrodki krystalizacji" centrów handlowo-biznesowych. Taki ośrodek może w ciągu kilku lat zrewolucjonizować ceny nieruchomości w najbliższej okolicy, podbijając je nawet kilkunastokrotnie. Bywają inwestycje pogarszające sytuację sąsiednich terenów, jak spalarnie śmieci, dokuczliwe fabryki, niewygłuszone autostrady.

Innym przykładem indywidualnego czynnika zmiany jest wzrost wartości nieruchomości komercyjnej w momencie pozyskania wiarygodnego i prestiżowego najemcy. Pozostałe do wynajęcia powierzchnie powinny łatwiej znaleźć użytkowników. Efekt malejącej podaży w połączeniu z "potwierdzeniem słuszności wyboru" widać także w znanym zjawisku wzrostu cen "ostatnich" mieszkań w budynku czy "ostatnich" domów na terenie zamkniętego osiedla. Czasem warto być pierwszym.

Kiedy waży koniunktura

Najważniejsze i najciekawsze są jednak trendy cenowe o charakterze koniunkturalnym. Najogólniej rzecz biorąc: nieruchomości stale drożeją. Pomijając krótkie okresy stagnacji i niewielkie korekty dużych wzrostów, ceny nieruchomości muszą rosnąć, choćby ze względu na ograniczoność zasobów i stały wzrost populacji. Od ponad stu lat daje się to wyraźnie zaobserwować szczególnie w Europie i Ameryce Północnej. W pozostałych częściach świata ten podstawowy megacykl koniunktury jest silniej zaburzany wydarzeniami politycznymi, ale też jest widoczny. Jak w soczewce zjawiska te zachodzą natomiast w śródmieściach wielkich miast. Choć z jednej strony zamożni ludzie uciekają z zatłoczonych i zanieczyszczonych centrów na przedmieścia, to życie gospodarcze prze ku ośrodkom ekonomiczno-biznesowym, powodując spektakularne wzrosty cen parceli i budynków, niekiedy przekraczając granice zdrowego rozsądku.

Różne rodzaje nieruchomości podlegają z różną siłą różnym cyklom koniunkturalnym. Najbardziej podatne na zmiany ogólnej sytuacji gospodarczej są nieruchomości komercyjne. W czasie dobrej i poprawiającej się koniunktury czynsze rynkowe za biura, sklepy i magazyny szybują pod niebo, bo z reguły popyt na powierzchnie wzrasta znacznie szybciej niż podaż. Procesy inwestycyjne w budownictwie trwają dość długo, nawet kilka lat, tymczasem coraz więcej firm rozpoczyna działalność albo tylko rozwija już prowadzoną. Ta faza cyklu trwa zwykle kilka lat, a czasem przekracza dekadę. Ponieważ nic nie trwa wiecznie, gospodarka po pewnym czasie wyczerpuje możliwości wzrostowe związane z aktualnym poziomem technologii i rozwoju społecznego i zaczyna hamować. Coraz mniej firm zwiększa zapotrzebowanie na nowe powierzchnie, liczne rozpoczynają działania oszczędnościowe. Najsłabsze bankrutują. Jednocześnie na rynek wchodzą nowe inwestycje budowlane rozpoczęte jeszcze w fazie ekspansji. Rosnąca podaż przekracza ustabilizowany lub malejący popyt. Czynsze maleją, spada stopień wykorzystania powierzchni i w ślad za tym spadają ceny nieruchomości komercyjnych. Cykliczność, choć na ogół w znacznie spokojniejszym wydaniu, dotyczy także pozostałych rynków nieruchomościowych.

W recesywnej fazie cyklu zwykle mamy do czynienia ze spadkiem stóp procentowych. Banki centralne obniżają stopy procentowe, bo inflacja jest niska i trzeba ratować koniunkturę. Upraszczając: mniej jest chętnych na kredyt, zatem jego cena też spada. Pojawiają się nowe, korzystne oferty kredytowe. Ceny i wyceny nieruchomości stają się racjonalne i banki hipoteczne chętniej pożyczają nabywcom środki na ich zakup za relatywnie niskie oprocentowanie. Stopniowo budzi się popyt. Najpierw na mieszkania i działki budowlane, bo nabywcy indywidualni łatwiej niż firmy uzyskują kredyt. Od dawna wiadomo, że w tej wczesnej fazie nadchodzącego ożywienia zwykle wzrasta też sprzedaż samochodów. Jeżeli zachodzą oba te zjawiska naraz, czyli rośnie popyt na samochody i pojawia się ożywienie na rynku mieszkaniowym, to bardzo wzrasta prawdopodobieństwo pojawienia się nowej fazy cyklu koniunkturalnego w nieruchomościach - fazy wzrostu.

Odpowiedź na pytanie: kiedy kupować nieruchomości, brzmi: w fazie wzrostu, najlepiej na początku. Ale nigdy nie wolno zapominać o konieczności rozważnego i starannego wyboru konkretnej oferty inwestycyjnej. Ogólna koniunktura nie neutralizuje indywidualnych czynników wpływających na zmiany ceny nieruchomości, raczej potęguje ich działanie.

Czasem, bardzo rzadko, dochodzą do tego inne wydarzenia o charakterze tyleż makroekonomicznym, co politycznym. Może to być wybuch lub zakończenie wojny, spektakularny koniec albo początek kryzysu naftowego czy na przykład przystąpienie średniego kraju do potężnej stabilnej struktury polityczno-gospodarczej. Dodam tylko, że prognozy wzrostu gospodarczego dla Polski na przyszły rok przekraczają 5%, samochodów kupiliśmy w październiku o 20% więcej niż w październiku ubiegłego roku, a pośrednicy zgodnie mówią o wzroście popytu na mieszkania.