Warsaw (in)Spire

35-metrowy ekran, który w 2016 roku zastąpi na ultranowoczesnej fasadzie Warsaw Spire neon „Kocham Warszawę”, stanie się nowym sposobem komunikacji z mieszkańcami. Jak neomodernistyczna sylwetka wysokościowca ma wpisać się w miejską tożsamość Warszawy? Z Jeroenem van der Toolenem, szefem Ghelamco Poland, umówiliśmy się na rozmowę o nowoczesnej wizytówce architektonicznej Warszawy, ale zaczynamy od ustalenia osobistych i zawodowych związków ze stolicą.

Czy 17 lat wystarczy, aby odkleić etykietę przybysza?

(Śmiech) Prawda, mocno osiadłem w Warszawie, chociaż nie miałem przecież takich planów. 17 lat temu zacząłem w Polsce pracę dla agencji DTZ. To miały być 2–3 lata i powrót do Holandii albo transfer do kolejnego oddziału firmy w innym kraju. Wiodłem typowe życie ex-pata – singla w dużej zagranicznej firmie, wypełnione ciężką pracą, ale i bogatym życiem towarzyskim. Dzieliłem zresztą to doświadczenie z moimi kolegami z Polski. Muszę też wspomnieć, że mieliśmy wtedy bardzo silną społeczność holenderską, wielopokoleniową, zżytą, solidarną, życzliwą. Szybko poczułem się tu bardzo dobrze.

A Warszawa?

Do Warszawy przyjechałem z Amsterdamu, wcześniej pracowałem na półrocznym kontrakcie dla Unilevera w Moskwie. Odczułem wyraźną różnicę pomiędzy oboma miastami. Ulice Warszawy były nadal szare i pełne rozklekotanych maluchów, ale miasto było cywilizowane. Wtedy jeszcze nie było tej atmosfery i życia tętniącego na ulicach miasta.

Zobacz również:

Warszawa nie była piękna – słyszeliśmy, że była taka przed 60 laty, ale teraz wszystko wrzało, zmieniało się. To dawało nadzieję na dobrą zmianę i poczucie uczestniczenia w czymś ważnym. Ludzie w Polsce byli bardzo otwarci i gościnni dla ludzi z zagranicy. To odróżnia ich od innych mieszkańców miast Europy Środkowo-Wschodniej. To ważna składowa sukcesów Polski i Polaków – chęć, gotowość i otwartość do wspólnej pracy, zaangażowanie, entuzjazm do pracy. Dzisiaj doszła do tego profesjonalizacja – ludzie na stanowiskach biorą pełną odpowiedzialność za decyzje, pozycja w firmie wynika ze skuteczności, wydajności.

Pana przyjaciele wyjechali po 3 latach.

Ja także miałem wyjechać, ale dostałem propozycję od Ghelamco. Było to dla mnie zaskoczenie, ale absolutnie nie żałuję przyjęcia tej propozycji. Dostałem możliwości nieporównywalne z tym, jakie mieli moi koledzy po powrocie do Holandii. W Holandii ich ścieżka rozwoju była z góry określona i zdefiniowana. Predestynacja.

Dobrze taką zmienność oddaje wywiad z Panem przeprowadzony w 2005 r., czyli rok po objęciu stanowiska. W trakcie pierwszego roku zmienił Pan swoją i firmową agendę.

Ale taka mieszanka planowania strategicznego i dynamicznego obowiązuje nadal!

Oczywiście, w związku z rozwojem miasta w kierunku zachodnim i rozbudową Woli zaplanowaliśmy szereg projektów i inwestycji w tej części Warszawy. Taki kierunek konsekwentnie utrzymujemy od siedmiu lat, kiedy realny stał się przebieg drugiej linii metra. Wcześniej dużo budowaliśmy na Mokotowie. Ale widzimy, że infrastruktura nie nadąża tam z rozwojem.

Dzisiaj planowanie jest znacznie dokładniejsze. 15 lat temu miejskie inwestycje były jeszcze o wiele mniej pewne, mniej precyzyjne. Inwestycja mostowa mogła trwać od dwóch do pięciu lat. Dzisiaj wiadomo, że czas budowy przeprawy zajmie około dwóch lat. Ustabilizowały się kluczowe zewnętrzne czynniki. Nadal jednak zachowujemy umiejętność nagłej zmiany priorytetów, dynamicznego działania. Niepewność wynika z braku planowania urbanistycznego w Warszawie, z braku planów przestrzennych.

Czy jest szansa, że to się szybko zmieni?

Miasto jest bardzo żywe, zielone, korki w porównaniu do innych stolic niezbyt ogromne. Ale planowanie urbanistyczne musi się zmienić. Warszawa nadal nie jest miastem pięknym. Są urocze zakątki, miejsca, ale całość nie jest piękna. Jest wiele niezałatwionych spraw związanych z prawami własności. Obok przykładów nowoczesnej i ciekawej architektury straszą miejsca zaniedbane albo po prostu brzydkie. Tam, skąd pochodzę, miasto rozwiązało podobne problemy. W Warszawie nie działa się jeszcze w tym zakresie w kategoriach strategicznych. Nie ma dotąd takiego podejścia, np. aby zaprosić 10 deweloperów, których inwestycje i parcele ze sobą sąsiadują, uzgodnić, co planuje i może zrobić ze swojej strony miasto, a w jaki sposób wpiszą się i wzajemnie uzupełnią swoimi projektami deweloperzy. Mamy zalążek takiego działania: wielkie nadzieje wiążę z ulicą Towarową, gdzie próbujemy z miastem ułożyć wspólny plan.

Chodzi o plan stworzenia nowoczesnej, sztandarowej dzielnicy wzdłuż Towarowej?

Tam jest dużo przestrzeni wykupionej przez deweloperów. Będzie dużo inwestycji. Warto, aby skoordynować wysiłki i uczynić z Towarowej najnowocześniejszą wizytówkę Warszawy, z pięknymi budowlami, przemyślanym planem i otoczeniem.

Naszym wkładem w projekt Towarowej jest Warsaw Spire i jego otoczenie. Postaraliśmy się o śmiały, wyjątkowy projekt i o logiczne, funkcjonalne, atrakcyjne otoczenie. Uzyskaliśmy od miasta zgodę na zaproponowany przez nas adres: plac Europejski. Przestrzeń została zaprojektowana w taki sposób, aby zatrzymywać tu zatrudnionych w biurowcach po godzinach pracy i żeby była atrakcyjna dla mieszkańców i turystów licznie odwiedzających niedalekie Muzeum Powstania Warszawskiego. Znajdzie się tu nowoczesna sztuka, będzie miejsce na park, fontanny, restauracje i kawiarnie. Przestrzeń placu Europejskiego powiązana jest z pozostałą tkanką miejską, np. istniejące na miejscu magazyny poddamy rewitalizacji. Mamy świadomość, że tworzymy ważny punkt odniesienia, nie tylko tej części dzielnicy, ale w skali całego miasta.

Aleja nowoczesnych budynków stworzonych przez sławy nowoczesnej architektury i najlepsze biura na pocztówkach zamiast… Pałacu Kultury i Nauki.

Liczymy, że to się odbije szerokim echem i zmieni myślenie o Warszawie za granicą. Dziś hasło „Warszawa” nie wywołuje w Europie czy na świecie żadnych skojarzeń. To nie tylko pocztówki: taka dzielnica może przyciągać i biznes, i turystów.

Warsaw Spire...

...zaprojektował wybitny zespół architektów. Za jego wszczepieniem w miejską tkankę przemawia staranne zaplanowanie otoczenia – z przestrzenią kulturową, użytkową, z nowoczesną sztuką. Plac Europejski to przemyślany i spójny projekt najwyższej klasy architektów. Dlatego kompleks nie będzie wyobcowany z miasta

Od wizji do rzeczywistości chyba daleka droga.

W skrócie to kwestia dwóch spraw – tylko i aż. Po pierwsze, wysokiej jakości zarządzania. Po drugie, budowania z myślą o stworzeniu czegoś więcej niż tylko budynku, szkła i murów, które trzeba szybko skomercjalizować. Podam przykład. W Gandawie od 115 lat istnieje drużyna piłkarska KAA Gent. Nigdy nie zdobyła mistrzostwa kraju, aż do maja tego roku. I jestem pewien, że tytuł miał związek z nowym stadionem, który zbudowaliśmy dla tej drużyny.

Najlepszy z możliwych pod każdym względem, na którym każdy widz ma VIP-owskie miejsce, obiekt jest scyfryzowany, funkcjonalny, piękny i wygodny. Można być dumnym i jestem pewien, że obywatele Gandawy są z niego dumni. Oni go wręcz pokochali, szanują go, dbają o niego. Dlatego licznie na niego przychodzą, kibicują drużynie. Piłkarze po prostu musieli wznieść się na szczyty możliwości… Święto i zabawa, jakie opanowały miasto Gandawa po zdobyciu tytułu mistrzowskiego, były czymś dotąd w mieście niespotykanym, wyjątkowym. Panuje nowa atmosfera, poczucie wspólnoty. Twierdzę, że wszystko zaczęło się od stadionu...

Liczy Pan na powtórzenie podobnego efektu w Warszawie?

Liczymy na to. Takim znakiem naszego związku z Warszawą, tego, że zależy nam, aby dać stolicy to, co najlepsze, jest dziś 10-metrowej wielkości neon „Kocham Warszawę”. To deklaracja i wyraz przekonania, że Polacy powinni być bardziej dumni ze swoich dokonań i swojego miasta. Z symboli, historii, ale i tego, jak się zmienia.

Kiedy montaż elewacji sięgnie poziomu, na jakim obecnie znajduje się neon, zastąpi go na fasadzie 35-metrowej wielkości ekran, który posłuży nam do bardziej interaktywnej komunikacji z warszawiakami. To rodzaj eksperymentu, nowego podejścia do integracji w miejskiej przestrzeni, wokół miejskich ważnych punktów odniesienia. Będziemy dumni, jeśli jednym z symboli nowoczesności Warszawy stanie się właśnie Warsaw Spire.

Naszym celem...

...było osiągniecie 70% komercjalizacji na zakończenie budowy, czyli w 2016 r. Największym wyzwaniem pozostaje zawsze przekonanie ludzi, potencjalnych najemców, że projekt jest rzeczywistością, że faktycznie się staje. Dotrzymujemy starannie wszelkich obietnic związanych z kolejnymi etapami przedsięwzięcia.

Warsaw Spire ma być symbolem architektonicznym. Takie ambicje mają też projekty innych deweloperów.

Warsaw Spire zaprojektował wybitny zespół architektów. Za jego autentycznym, mocnym wszczepieniem w miejską tkankę przemawia staranne zaplanowanie otoczenia – z przestrzenią kulturową, użytkową, z nowoczesną sztuką. Plac Europejski to także przemyślany i spójny projekt najwyższej klasy architektów. Dlatego kompleks nie będzie wyobcowany z miasta, jak to bywa w przypadku innych, ostatnio zrealizowanych projektów.

Mamy przygotowane kolejne projekty w tym duchu. Będziemy też bardziej stawiać na polskich architektów i projektantów. Przyświeca im nowoczesny funkcjonalizm: Sienna Towers, Sobieski Tower, wielkim projektem będzie Dworzec Gdański – nowoczesny i naszpikowany technologią, ale zarazem pełen zieleni, z otwartą przestrzenią i budynkami mieszkalnymi.

Skoro wspomina Pan o technologii. Ona zmienia też styl pracy – więcej jest pracy z domu albo wykonywanej w podróży, w biurowcach są „gorące biurka”. Może tych miejsc w nowych biurowcach będzie za dużo?

O pracy z domu, która ma zastąpić pracę w biurze, słyszymy od 20 lat, ale wciąż firmy jakoś się na to masowo nie decydują. Trzeba raczej myśleć, w jaki sposób tworzyć dobre, wspomagające w pracy wnętrza. Zawsze współpracujemy z najemcami, planując i projektując – zastanawiając się nad nasyceniem przestrzeni technologiami, nad sposobem pracy, potrzebami w trakcie pracy i po niej, warunkami, które trzeba zapewnić zatrudnionym. Mamy w tym względzie realizacje odważne i innowacyjne, ale i spokojne, bardziej konserwatywne. Użyczanie miejsc pracy i powierzchni biurowej, otwarte biura, z których można korzystać – to bardziej prawdopodobny trend. Lepiej mieć możliwość skorzystania z jednego z kilku dostępnych do pracy miejsc, niż w najlepszym czasie pracy przemieszczać się po mieście albo pomiędzy miastami. Sposób wykorzystania biur się zmienia, ale zapotrzebowanie na nowoczesną infrastrukturę stale rośnie.

Nadal jednak polski rynek nieruchomości jest 2–3 razy mniejszy od hiszpańskiego czy włoskiego pod względem planowanych inwestycji.

To kwestia popytu i możliwości jego zaspokojenia. Warszawa razem z Pragą i Budapesztem mają znacznie mniej nowoczesnej przestrzeni biurowej do zaoferowania niż każde z dużych centrów biurowo-biznesowych w Madrycie czy w Mediolanie. Tamtejsze metropolie są większe. Aby wzrosła dynamika rynku, o Warszawie musi być głośno, także o powstających tu projektach architektonicznych. Znaczenie miasta w sensie biznesowym, politycznym i turystycznym przyciąga firmy, instytucje i wzmaga ruch na rynku.

Fundusze inwestycyjne szukają intensywnie miejsca na przedsięwzięcia. Warszawa jest na radarze funduszy nieruchomości austriackich, brytyjskich, niemieckich, amerykańskich. Warto przypomnieć, że aktywny jest także kapitał azjatycki. Ale w pierwszej kolejności inwestorzy będą interesować się tradycyjnymi centrami biznesowymi, takimi jak: Londyn, Mediolan, Paryż albo Berlin.

Paradoksalnie, mniejsze zainteresowanie inwestorów finansowych sprzyja tworzeniu szerszych wizji.

Tak, stać nas na kreowanie takich wizji. Natomiast często takie ustalenia, duże kontrakty zapadają na poziomie globalnym – korporacje decydują się na wybór lokalizacji dla swoich oddziałów, central. Do najwyższych rangą decydentów przemawiają liczby, fakty, np. uwagę zwróciło, że na pogrążonej w kryzysie czerwonej mapie Europy widać było zieloną polską wyspę – to zrobiło wrażenie. W pierwszej kolejności musimy zapewnić wynajem powstających budynków. Łatwiej zbudować 10 wspaniałych wież, niż zagwarantować ich komercjalizację.

Jak zatem wypada ocena komercjalizacji Warsaw Spire – 60% na koniec kwietnia br.?

Naszym celem było osiągniecie 70% komercjalizacji na zakończenie budowy, czyli w 2016 r. Dzisiaj jestem przekonany, że to osiągniemy. Największym wyzwaniem pozostaje zawsze przekonanie ludzi, potencjalnych najemców, że projekt jest rzeczywistością, że faktycznie się staje. Dotrzymujemy starannie wszelkich obietnic związanych z kolejnymi etapami przedsięwzięcia. Także rozpoznawalność projektu ma duże znaczenie, niekiedy wracają do nas najemcy, którzy początkowo z rezerwą odnosili się do tego miejsca. Dzisiaj są ambasadorami projektu.

Czy sądzi Pan, że Warsaw Spire będzie tzw. game changerem na rynku warszawskich nieruchomości biznesowych? Proszę przekonać Czytelników w czterech czy punktach...

Z przyjemnością. Uważam, że Warsaw Spire to wyraźna zmiana. Projekt i sposób wykorzystania technologii wyznaczy drogę, którą podąży rynek.

Pierwsi tak zdecydowanie i szeroko postawiliśmy na certyfikat środowiskowy BREEAM. Staje się on najważniejszym rynkowym standardem, my w Warsaw Spire uzyskaliśmy BREEAM Excellence.

Pierwsi tak wiele wagi przykładamy do otoczenia. Nowy adres, nowy plac i przestrzeń użytkowo-kulturalna oraz integralne połączenie budynku z otoczeniem. To trend, który na pewno chwyci, za którym podążą inni deweloperzy. To jak przywracanie miastu rzeki – przywracanie miastu nowoczesnej architektury.

Pierwsi na taką skalę sięgamy po nowe technologie związane z komunikacją i użytkownikiem, od poziomu tzw. inteligentnych technologii wspierających komfort użytkowania, po aplikacje mobilne, czy wreszcie komunikację z całym miastem poprzez wspomniany 35-metrowy ekran.

Pytał Pan na początku o moje motywacje dotyczące pozostania w Warszawie i w branży deweloperskiej – takie projekty jak Warsaw Spire to najlepsze uzasadnieniem. Za 10–20 lat będę mógł się tamtędy przejść i powiedzieć synowi, że go budowałem.

Dziękuję za rozmowę.

Warsaw Spire

49-kondygnacyjny budynek wieżowy A (wysokość: 220 m) oraz dwa sąsiadujące 55-metrowe budynki B i C mają łącznie 100 000 metrów kwadratowych powierzchni biurowej. To obszar odpowiadający trzem lub czterem standardowym inwestycjom biurowym.

Projekt Warsaw Spire przygotowała belgijska pracownia architektoniczna M. & J-M. Jaspers – J. Eyers & Partners we współpracy z Polsko-Belgijską Pracownią Architektury – Projekt.

Warsaw Spire otrzymał rekordowe w historii polskiego rynku nieruchomości finansowanie bankowe. W sierpniu 2013 r. cztery banki udzieliły deweloperowi dofinansowania w wysokości blisko 904 mln zł. Łączna wartość inwestycji szacowana jest na ok. 1 mld zł.

W kwietniu 2015 r. firma Ghelamco Poland podpisała także rekordową w skali polskiego rynku umowę najmu na blisko 22 000 metrów kwadratowych w budynku A.

Belgijska pracownia Wirtz International Landscape Architects, posiadająca w portfolio m.in ogrody Pałacu Elizejskiego, Jardin du Carrousel w Ogrodach Tuileries w Paryżu czy Jubilee Park w Londynie, zaprojektowała plac Europejski, stanowiący otoczenie Warsaw Spire.