Quo vadis rynku mieszkaniowy?

Hossa na rynku mieszkaniowym w Polsce już minęła. Z tym stwierdzeniem zgadzają się wszyscy uczestnicy rynku. Galopujące ceny mieszkań, z którymi mieliśmy do czynienia od połowy 2005 roku we wszystkich dużych ośrodkach miejskich w kraju, wyhamowały w drugiej połowie 2007 roku, a w wielu miastach na rynku odnotowano znaczącą korektę.

Hossa na rynku mieszkaniowym w Polsce już minęła. Z tym stwierdzeniem zgadzają się wszyscy uczestnicy rynku. Galopujące ceny mieszkań, z którymi mieliśmy do czynienia od połowy 2005 roku we wszystkich dużych ośrodkach miejskich w kraju, wyhamowały w drugiej połowie 2007 roku, a w wielu miastach na rynku odnotowano znaczącą korektę.

Jeszcze przed akcesją Polski do Unii Europejskiej pojawiły się pierwsze głosy ostrzegające przed spodziewanym wzrostem cen mieszkań, pomimo że rynek mieszkaniowy dopiero wybudzał się ze stagnacji, w jakiej powitał początek XXI wieku. Rzeczywiście, 1 maja 2004 r. był dla Polski silnym bodźcem rozwojowym. Kwitnąca gospodarka ze spadającym bezrobociem, niskimi stopami procentowymi i rosnącymi wynagrodzeniami umożliwiła Polakom zakup mieszkań, jeśli nie z własnych oszczędności, to z łatwo dostępnych kredytów hipotecznych. Żywiołowo rosnący popyt przy wciąż ograniczonej podaży wywołał presję na ceny mieszkań, początkowo w Warszawie, później w innych dużych miastach.

Czas stabilizacji

Od drugiej połowy 2007 r. mamy jednak do czynienia ze stabilizacją cen spowodowaną z jednej strony wysokim poziomem cen mieszkań, dla wielu Polaków nieosiągalnym, oraz rosnącymi kosztami kredytu (6 podwyżek stóp procentowych od początku 2007 r.), a z drugiej strony skokowym wzrostem podaży lokali.

Od początku stabilizacji cen z drugiej połowy 2007 r. analitycy spierają się o kierunek, w którym podążał będzie polski rynek mieszkaniowy. Co prawda, tempo sprzedaży mieszkań w nowych inwestycjach znacznie się obniżyło, jednak wszyscy liczący na silne spadki cen mieszkań mocno się zawiedli. Na rynku pojawia się teraz coraz więcej świeżo ukończonych projektów zarówno z segmentu mieszkań popularnych, jak i tych o podwyższonym standardzie, lecz deweloperzy, jak dotychczas, zwlekali z obniżaniem cen oferowanych lokali. Ponadto, mimo wysokich cen ofertowych deweloperzy stali się skłonni do negocjacji z klientami i w rzeczywistości zaczęli sprzedawać swoje lokale taniej, niż prezentowali w ofercie. Dodatkowo, do użytkowania oddano w tym roku wiele inwestycji, w których mieszkania kupowano w celach inwestycyjnych jeszcze w 2006 r., po cenach zdecydowanie niższych od aktualnych. Właściciele takich lokali z powodzeniem mogą je odsprzedać po cenach niższych od średnich rynkowych.

Są to główne przyczyny sytuacji, w której oficjalne indeksy cenowe przestały odzwierciedlać rzeczywisty poziom cen. redNet Consulting na podstawie danych z serwisu tabelaofert.pl, jako pierwszy na rynku zaczął analizować nie tylko średnią cenę ogółu mieszkań w ofercie, lecz także jej wartość dla mieszkań sprzedanych i wprowadzonych na rynek w danym okresie. Okazało się, że różnice między średnią ceną sprzedanych mieszkań a średnią ceną nowej oferty rynkowej w niektórych miastach przekraczały w czerwcu nawet 22%. W kolejnych miesiącach, zgodnie z przewidywaniami redNet Consulting, cena mieszkań wprowadzanych na rynek zaczęła zbliżać się do ceny mieszkań sprzedanych, a we wrześniu 2008 okazała się niższa niż średnia cena wszystkich mieszkań w ofercie. Jest to sytuacja prawidłowa dla rynku, gdyż lokale z najnowszej oferty powinny być tańsze od tych, które są gotowe lub których termin oddania jest bliski, co wiąże się z ryzykiem opóźnień oraz kosztami finansowania lokalu.

Rynki lokalne

Zestawienie cen mieszkań w największych miastach Polskiw III kwartale 2008 (za 1 mkw)

Zestawienie cen mieszkań w największych miastach Polskiw III kwartale 2008 (za 1 mkw)

Dzięki danym zawartym w publikowanych co kwartał przez redNet Consulting raportach o sytuacji na rynkach mieszkaniowych w siedmiu największych ośrodkach miejskich Polski, możliwa jest analiza różnic widocznych pomiędzy poszczególnymi rynkami lokalnymi kraju.

Drobna korekta cen ofertowych dotknęła w III kwartale Katowice. Za metr kwadratowy nowego mieszkania trzeba w stolicy Śląska zapłacić średnio 6980 zł. Odnotowany spadek cen w stosunku do poprzedniego kwartału dotyczy zarówno mieszkań sprzedanych (o 4%), jak i dopiero wprowadzanych na rynek (o 4,5%). Różnica w poziomie średnich cen mieszkań sprzedanych i wprowadzanych na rynek dowodzi, że deweloperzy zdają sobie sprawę z ograniczonych możliwości dalszego wzrostu cen w najbliższym czasie oraz coraz większej ostrożności towarzyszącej klientom przy zakupie mieszkania.

Spadki cen zanotował także w III kwar-tale Poznań: w tym okresie średnia cena mieszkań sprzedanych spadła w stosunku do drugiego o 10,6%, a nowych mieszkań o 3,8%. Odnotowywana obniżka jest jednak nadal za mała. Nowo wprowadzane na rynek mieszkania są bowiem nadal znacznie droższe (ich średnia cena wynosi 8771 zł za 1 mkw) od lokali akceptowanych przez klienta (7620 zł za 1 mkw). Co oznacza, że deweloperzy nie zdążyli jeszcze zareagować na sytuację na rynku nieruchomości.

Także w Krakowie w III kwartale 2008 zanotowano korektę cenową. Cena ofertowa mieszkań w dawnej stolicy Polski spadła o 5% z powodu wyraźnego spadku cen mieszkań wchodzących do oferty (o 11%). W tej chwili średnio za 1 mkw deweloperzy żądają 8278 zł, a tymczasem poziom akceptowany przez klienta wynosi po III kwartale 7673 zł za 1 mkw. Widać zatem, że deweloperzy starają się dostosowywać ofertę do cen akceptowanych, co przejawia się w zbliżaniu ceny lokali wchodzących na rynek i sprzedanych.

Jedynym miastem, które zanotowało w III kwartale niewielki wzrost ceny ofertowej wszystkich mieszkań dostępnych w sprzedaży, jest Łódź. Lokale w Łodzi są w tej chwili o 4,3% droższe niż w II kwartale 2008. Przyczyną są zdecydowanie droższe lokale wchodzące w tej chwili do sprzedaży. Zostały one wycenione o 1524 zł wyżej niż mieszkania znajdujące się w ofercie rynkowej. Tym samym zwiększyła się dysproporcja (prawie do 1900 zł za 1 mkw) między cenami lokali wprowadzanych dopiero na rynek a cenami akceptowanymi przez klienta. Skutkiem będzie zapewne dalsze wydłużenie czasu sprzedaży lokali, ponieważ z racji niskich zarobków łodzian są one poza zasięgiem przeciętnego gospodarstwa domowego.

Inaczej wygląda sytuacja na rynku trójmiejskim. W przeciwieństwie do tendencji charakterystycznych dla pozostałych stolic wojewódzkich w II kwartale 2008 ceny mieszkań wchodzących na rynek w Gdańsku były wyraźnie niższe od mieszkań sprzedanych i pozostających w ofercie. To naturalna sytuacja rynkowa, ponieważ na mieszkania, których sprzedaż się teraz rozpoczyna, klienci będą musieli poczekać około półtora roku. W III kwartale mieszkania wprowadzane na rynek były już nieco droższe (o ponad 270 zł za 1 mkw od średniej ceny wszystkich dostępnych mieszkań).

W II kwartale w Warszawie i we Wrocławiu mieliśmy do czynienia z największymi różnicami pomiędzy średnimi cenami mieszkań sprzedanych i wprowadzanych do oferty. Deweloperzy jakby nie zauważali, że rynki nie akceptują już i tak niezwykle wysokich cen. Wysokie dysproporcje między ceną mieszkań akceptowanych przez klienta a wprowadzanych na rynek zaowocowały stosunkowo wysokimi spadkami cen nowo wchodzących na rynek mieszkań w III kwartale 2008. W Warszawie średnia cena najnowszej oferty wynosi obecnie 8529 zł za 1 mkw, co oznacza ponad 18-proc. spadek w stosunku do poprzedniego kwartału. Niższa średnia wpłynęła na spadek średniej ceny wszystkich mieszkań oferowanych przez deweloperów do poziomu 9208 zł za 1 mkw. Stosunkowo wysokie wynagrodzenia mieszkańców stolicy pozwalają na akceptację mieszkania kosztującego średnio 8823 zł za 1 mkw.

Wrocław w ostatnich miesiącach podążał za trendami warszawskimi. Mieszkanie we Wrocławiu można teraz kupić za ok. 7938 zł, natomiast deweloperzy wprowadzają nowe mieszkania o średniej cenie 8179 zł za 1 mkw. Zbliżają się zatem do ceny akceptowanej przez klienta.

Co nas czeka w najbliższej przyszłości?

W najbliższych miesiącach analitycy redNet Consulting oczekują dalszego zmniejszania się różnic pomiędzy cenami mieszkań sprzedających się i wprowadzanych na rynek. Oznacza to dla deweloperów konieczność wprowadzenia przynajmniej niewielkich obniżek, szczególnie w Poznaniu, Krakowie i we Wrocławiu. Do końca roku rynek mieszkaniowy powinien wchłonąć również nowe lokale z rynku wtórnego, kupowane w poprzednich latach w celach inwestycyjnych. Powoli powinno poprawiać się tempo sprzedaży - zwłaszcza w popularnym segmencie.

Dalsze objawy ożywienia krajowego popytu, przy założeniu utrzymania się tendencji wzrostowej wynagrodzeń, dalszego spadku bezrobocia oraz wyhamowania procesów inflacyjnych bez dalszych podwyżek stóp procentowych, a co najważniejsze, dostosowania oferty deweloperów do potrzeb i możliwości potencjalnych nabywców, powinny być widoczne na początku 2009 r.

Powrotu do presji cenowej w całym kraju na skutek rosnących kosztów budowy i pozytywnej sytuacji gospodarczej można, według redNet Consulting, spodziewać się w 2010 r. Będzie jednak dużo słabsza niż podczas minionej hossy, ponieważ silny popyt prawdopodobnie znajdzie ujście w wielu różnorodnych inwestycjach. Rekordowa liczba pozwoleń na budowę wydanych w 2007 i na początku 2008 r. zaowocuje zdecydowanym wzrostem podaży, która, jak się przewiduje, będzie dużo bardziej zróżnicowana. Deweloperzy z ważnymi pozwoleniami na budowę, którym obecnie zdarza się wstrzymywać z rozpoczęciem zaplanowanych inwestycji, będą mogli szybko zareagować na rosnący popyt i rozpocząć realizację oraz sprzedaż projektów.

Autor jest dyrektorem w firmie redNet Consulting.