Profesjonalne zarządzanie nieruchomościami

Jak przygotować mieszkanie do wynajmu, aby mieć z niego satysfakcjonujące zyski? Komu je wynająć? Jak ustalić cenę? Czy da się na tym zarobić? Te pytania zadają sobie ci, którzy zainwestowali w nieruchomości i teraz liczą na intratny interes.

Jak przygotować mieszkanie do wynajmu, aby mieć z niego satysfakcjonujące zyski? Komu je wynająć? Jak ustalić cenę? Czy da się na tym zarobić? Te pytania zadają sobie ci, którzy zainwestowali w nieruchomości i teraz liczą na intratny interes.

Zarządzanie nieruchomościami to zajęcie, które wymaga wiedzy i jest pracochłonne. Z jednym lokalem można sobie poradzić, ale z zarządzaniem np. biurowcem dużo gorzej. Zapytaliśmy specjalistów ze spółki redNet Management, należącej do grupy kapitałowej redNet Property Group, czego od zarządzających wymagają klienci.

Okazało się, że usługi takich firm na ogół obejmują analizę rynku, planowanie i przygotowanie inwestycji poprzez jej zasiedlenie i całkowitą eksploatację oraz sprzedaż nieruchomości. Do zarządzania mogą być oddane pojedyncze apartamenty, mieszkania o powierzchni użytkowej powyżej 50 mkw, całe osiedla, wspólnoty mieszkaniowe, jak również nieruchomości komercyjne. Zwykle są to inwestycje nowe lub po generalnym remoncie, usytuowane w atrakcyjnych okolicach. Poza tym pakiety usług zawierają także przygotowanie mieszkania do wynajmu, dostarczenie uzgodnionego wyposażenia i umeblowania, administrowanie wpływami i wydatkami, nadzorowanie bieżących napraw i konserwacji, a także pomoc w znalezieniu najemcy.

Aby skorzystać z usług takich firm, wystarczy podpisać stosowną umowę przekazania mieszkania do zarządzania. Stawka wynagrodzenia za jego obsługę zależy od wybranego zakresu usług oraz uwzględnia wielkość spodziewanych dochodów z wynajmu.

Proces przygotowania nieruchomości do wynajmu obejmuje analizę bardzo wielu czynników: potrzeb rynku, ze szczególnym uwzględnieniem wymagań przyszłych lokatorów odnośnie spodziewanego wykończenia i wyposażenia nieruchomości; stworzenie pełnej dokumentacji prawnej, żeby zachować możliwość właściwej reprezentacji klienta; zapewnienie klientowi ofert na wszelkie usługi i materiały dostarczane przez podwykonawców w atrakcyjnych cenach (meble, kuchnia, oświetlenie, sprzęt AGD, instalacje, sprzątanie, transport); przygotowanie pełnej dokumentacji technicznej mieszkania (plany techniczne, dokumentacja techniczna); przygotowanie programu prac wykończeniowych i planu aranżacji; całkowitą wycenę zamówienia; negocjowanie warunków współpracy z podwykonawcami; nadzorowanie prac wykończeniowych; zorganizowanie odbioru technicznego mieszkania, odbioru prac wykończeniowych w obecności uprawnionego inspektora budowlanego; przygotowanie wzoru umowy najmu oraz negocjowanie warunków najmu.

Samo zarządzanie obejmuje szereg czynności, począwszy od oceny stanu technicznego nieruchomości w momencie odbioru od dewelopera, oszacowania najkorzystniejszego wykorzystania obiektu; opracowania warunków najmu; przez prowadzenie negocjacji z potencjalnymi najemcami; podpisywanie umów najmu w imieniu klienta; pobieranie depozytów, czynszów, opłat eksploatacyjnych oraz innych; zdawanie i odbiór najmowanych nieruchomości; ubezpieczenie; kontrola nad bieżącą eksploatacją, konserwacją, naprawami, remontami; reprezentacja właściciela w kwestiach związanych z zarządzaniem nieruchomością; zamawianie usług budowlanych i naprawczych; nadzór nad ochroną; organizowanie kontroli i przeglądów zgodnie z przepisami prawa budowlanego; przygotowanie okresowego raportu działań i stanu nieruchomości oraz deklaracji finansowych i dostarczanie ich właścicielowi. Okresowe raporty przygotowywane są - w zależności od rodzaju firmy, z której usług korzystamy - w języku polskim i angielskim. Przygotowanie rocznych zestawień finansowych należy również do kompetencji firmy zarządzającej nieruchomościami.

Nowoczesne zarządzanie nieruchomością jest narzędziem inwestycyjnym samym w sobie - to nie tylko strategia wyboru odpowiedniego wykończenia i umeblowania mieszkania, efektywnych sposobów obniżania wydatków związanych z bieżącym jego utrzymaniem, ale także tworzenia pełnej charakterystyki popytu na rynku lokalnym, a na jej bazie - opracowywania indywidualnego planu działań zarządczych. A wszystko w jednym celu: żeby właściciel czerpał z niej maksymalne zyski. Z oferty firm zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami korzystają:

  • klienci indywidualni poszukujący firmy, która zajmie się przygotowaniem mieszkania do wynajmu, wykończeniem go i wyposażeniem pod kątem potencjalnego najemcy, codziennym administrowaniem wpływami i wydatkami, znalezieniem atrakcyjnego najemcy lub też - w razie podjęcia decyzji o sprzedaży mieszkania - znalezieniem kupca oferującego atrakcyjną cenę;
  • deweloperzy szukający fachowców do zarządzania deweloperskiego osiedlami i budynkami, przy okazji zainteresowani dostarczeniem swoim klientom atrakcyjnej i zróżnicowanej oferty mieszkań wykończonych "pod klucz";
  • wspólnoty mieszkaniowe potrzebujące pełnej obsługi w bieżącej administracji.

Autorka jest dyrektorem zarządzającym redNet Management.

Jak wynajmować skutecznie?

Artur Walczak

Artur Walczak, dyrektor Rynku Wtórnego redNet24 Sp. z o.o.

Przy wynajmie, w odróżnieniu od sprzedaży, liczy się szybkość dokonania transakcji. Każdy miesiąc bez najemcy to miesiąc stracony: koszty utrzymania nieruchomości, opłaty, rata kredytu itd. Nasuwa się więc podstawowe pytanie: jak szybko wynająć?

redNet24 Agencja Nieruchomości wykorzystuje w procesie wynajmu mieszkań swoich inwestorów dwie zasady: dobra cena i elastyczność w stosunku do potencjalnego najemcy.

Zaniżenie o kilka procent, w stosunku do cen rynkowych, wysokości czynszu znacznie przyśpiesza znalezienie zainteresowanego. "Tylko dlaczego mam co miesiąc zarabiać 2700 a nie 3000?" - pytają nasi inwestorzy. Konkurencja na rynku jest duża, potencjalny klient ma do wyboru dziesiątki, czasami setki mieszkań w podobnych cenach. Prawdopodobieństwo szybkiego wynajęcia w takiej sytuacji drastycznie się zmniejsza. Po jednym miesiącu zwłoki przy cenie 3000 okazuje się, że opłacałoby się na początku ustalić cenę na poziomie 2750 (w skali 1 roku), po 2 miesiącach 2500. Następne miesiące bez najemcy to dalsze tworzenie kosztów. Często też po 2 - 3 miesiącach oczekiwania właściciele i tak obniżają cenę.

Oprócz ceny, najbardziej istotnym czynnikiem wpływającym na skuteczność wynajmu jest dopasowanie go do potrzeb najemcy. Pytania: jak wyposażyć mieszkanie i czy w ogóle wyposażać? jakie meble kupić? Musimy pamiętać, że są klienci, którzy szukają mieszkań częściowo umeblowanych, czasami potrzebują tylko mebli kuchennych, są też tacy, którzy życzą sobie kompletnego umeblowania, łącznie z wyposażeniem, pościelą, sztućcami itd. Najlepszym rozwiązaniem jest wystawienie mieszkania wyposażonego w podstawowe elementy - sprzęt AGD i meble kuchenne - z opcją umeblowania już pod konkretnego klienta. Pozwala to zaoszczędzić czas na negocjacje, co ma być usunięte, a co dokupione, oraz pieniądze, które niepotrzebnie wydamy, np. na zamianę łóżka wcześniej kupionego na większe, zgodnie z życzeniem najemcy.

Dużym minusem wynajmu jest to, że nie znamy osoby, która będzie mieszkać w naszym mieszkaniu. Gwarancji co do rzetelności najemcy nikt nie jest nam w stanie udzielić. Można jedynie zmniejszyć prawdopodobieństwo trafienia na nieuczciwego klienta, np. dzięki skorzystaniu z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. Oprócz wskazówek dotyczących zapisów w umowie najmu zabezpieczających wynajmującego, najistotniejszą zaletą znalezienia najemcy w ten sposób jest to, że możemy uzyskać o nim dodatkowe informacje. Przyszły najemca też jest klientem agencji nieruchomości. W trakcie prezentacji mieszkań agent nieruchomości spotyka się z nim, rozmawia, poznaje go. Jest później w stanie przedstawić właścicielowi swoje spostrzeżenia, uwagi, pozytywne wrażenia.

Partner merytoryczny:

redNet Management sp. z o.o.

ul. 1 Sierpnia 6a

02-134 Warszawa

http://www.rednetmanagement.com

mailto:[email protected]