Rosnące zapotrzebowanie rynku europejskiego na powierzchnie magazynowe można zaspokajać, korzystając z nowego modelu biznesowego w sektorze nieruchomości logistycznych. Jego podstawą jest wyjście od potrzeb klienta - firmy poszukującej nowej powierzchni magazynowej - zasadą naczelną jest współpraca z klientem na wszystkich etapach realizacji przedsięwzięcia.

Zapotrzebowanie na nowe nieruchomości logistyczne wiąże się z rozwojem całego rynku tego typu usług, wzrostem natężenia handlu i transportu. Popyt na nowe powierzchnie magazynowe wynika z jednej strony z przesuwania się środka ciężkości europejskiej infrastruktury dystrybucyjno-magazynowej na wschód, w kierunku rynków "młodych" krajów Unii i Rosji. Podstawowym jednak elementem napędzającym koniunkturę na nowe nieruchomości logistyczne jest konieczność unowocześniania obecnej infrastruktury magazynowej w krajach starej Unii, wynikającej z ekonomiki obiektów oraz wymogów regulacyjnych odnośnie bezpieczeństwa czy warunków pracy. Szacuje się to na około 80% popytu, jako że w chwili obecnej w pełni nowoczesne obiekty magazynowe to zaledwie około 10%. Pozostałe magazyny to obiekty drugiej i trzeciej jakości. Według szacunków Jones Lang LaSalle, wartość inwestycji poczynionych w magazyny w 2005 r. sięgnęła w Europie około 10,8 mld euro, co prawdopodobnie stanowiło około 10% wszystkich nakładów na nieruchomości.

Zobacz również:

• GenAI jednym z priorytetów inwestycyjnych w firmach
• Szef Intela określa zagrożenie ze strony Arm jako "nieistotne"
• International Data Group powołuje Genevieve Juillard na stanowisko CEO

Silnym trendem w sektorze nieruchomości magazynowych jest ponadto outsourcing. W krajach Unii Europejskiej w tej formie użytkuje się około 30% magazynów. W Stanach Zjednoczonych odsetek ten sięga 70% i, zdaniem uczestników rynku, różnica ta przynajmniej częściowo oddaje potencjał rynku.

Na miarę potrzeb i możliwości

W sytuacji, kiedy istotnymi parametrami wyboru rozwiązań stają się czas, koszt i dostosowanie do specyficznych potrzeb, na rynku nieruchomości logistycznych pojawiła się nowa oferta. Model opierający się na realizacji potrzeb logistycznych klienta proponuje grupa Eurinpro, która prowadzi działalność deweloperską oraz inwestuje w nieruchomości logistyczne na całym świecie (działa m.in. także w Polsce). Klienci firmy zlokalizowani są na kilku kontynentach, m.in. w Europie, Ameryce Północnej i Azji. Eurinpro odwróciło tradycyjny rozkład ryzyka ponoszonego w związku z nieruchomościami logistycznymi. "Wyszliśmy od pytania, czy standardowe podejście do nieruchomości logistycznych jest najlepszym sposobem na uzyskanie przewagi konkurencyjnej. Wynikiem tych rozważań jest całkowicie nowe podejście do przyjętego modelu biznesowego" - mówi Bart Verhaeghe, prezes zarządu Grupy Eurinpro.

Z tego powodu Eurinpro rozpoczyna każdy proces budowlany od analizy wymagań oraz potrzeb biznesowych i logistycznych swojego klienta. "Projekt realizowany przez Eurinpro jest szyty na miarę w każdym calu. Oferujemy całościowe rozwiązania, kierując się nie tylko samym procesem budowlanym, ale również towarzyszącymi mu aspektami prawnymi, podatkowymi i finansowymi. W każdym projekcie dla zapewnienia klientowi najwyższej wartości jest przynajmniej jeden wyjątkowy element - na przykład rozwiązania pozabilansowe lub swap" - dodaje Bart Verhaeghe.

Magazyn na odwrót

Doskonałą ilustrację zmiany w koncepcji działania tradycyjnych deweloperów powierzchni magazynowych stanowi porównanie zaangażowania klienta w obu modelach (patrz schemat 1). W przypadku konwencjonalnej ścieżki pierwszy kontakt z klientem następuje za pośrednictwem brokerów, szukających na rynku chętnych na zbudowany już magazyn, przy negocjacjach dotyczących warunków wypożyczenia. To odpowiada ok. 5% czasu organizacji przedsięwzięcia. W modelu Eurinpro całość przedsięwzięcia zaczyna się tymczasem od kontaktu z klientem i określenia jego potrzeb logistycznych (patrz schemat 1). Sama realizacja przebiega w krótkich, 4-6 miesięcznych okresach - ma to stanowić dodatkowy atut w bilansie całego przedsięwzięcia. "Tradycyjni deweloperzy magazynów rozpoczynają poszukiwanie najemcy dopiero po wybudowaniu gotowego do użytku budynku. Takie podejście pozostawia minimalną swobodę dostosowania przestrzeni do indywidualnych potrzeb klienta, nie tylko w specyfikacji budynku, ale również w ważnych szczegółach, dotyczących umów leasingowych lub aspektów finansowych danego projektu" - mówi Bart Verhaeghe.

Wszystkie kompetencje w jednym miejscu

Koncepcja działania Eurinpro zakłada ponadto skupienie wewnątrz firmy wszystkich potrzebnych przy inwestycji w nieruchomości logistyczne kompetencji. Spółka zatrudnia zespoły ekspertów finansowych, prawnych, architektonicznych i logistycznych, także na poziomie samego zarządu. W efekcie Eurinpro funkcjonuje jako one-stop-shop, jest w stanie obsługiwać klienta na każdym etapie przedsięwzięcia. "Możemy dysponować lepszą wiedzą o rynku dzięki posiadaniu własnego banku inwestycyjnego - mamy więcej informacji na temat rynku nieruchomości i są one świeższe niż u konkurentów, wiemy za ile, jak i kiedy sprzedawać. Wynika to z faktu, że jesteśmy stale obecni na tym rynku, nie tylko po stronie popytowej, ale i podażowej" - podaje przykład Bart Verhaeghe.

To podejście przekłada się także na koszt dla klienta. Eurinpro twierdzi, że jest w stanie oferować ceny wynajmu niższe o 10-20% niż na rynku. Obecnie wszystkie obiekty magazynowe (łącznie o powierzchni 1 mln m2) zbudowane przez Eurinpro są wynajęte i pracują.

Co dalej

Ciekawą kwestią jest dalszy los uszytych na miarę magazynów. Umowa wynajmu jest stosunkowo krótka i wynosi 4-5 lat. W przypadku kolejnej transakcji Eurinpro i inwestor działają już raczej w konwencjonalny sposób (patrz także ramka "Model pull i trochę push"). Ale nie do końca. "Proces poszukiwania kolejnego najemcy zaczyna się z chwilą podpisania umowy z pierwszym. To zabezpieczenie dla rentowności inwestycji. Natomiast zabezpieczeniem powodzenia transakcji z drugiej ręki (o ile pierwszy klient nie zdecyduje się przedłużyć umowy) jest, wedle koncepcji Eurinpro, magazyn sam w sobie i podejście operatora do niego. To nowoczesny obiekt, który jest z jednej strony dopasowany, z drugiej - możliwy do przearanżowania na potrzeby nowego klienta. Bo także właśnie od tego zaczynamy poszukiwanie kolejnego klienta" - stwierdza Bart Verhaeghe.