Fundusze nieruchomości

Alternatywna wobec innych aktywów inwestycja w nieruchomości w czasie giełdowej bessy może być lepszym rozwiązaniem niż obarczone dużym ryzykiem akcje.

Alternatywna wobec innych aktywów inwestycja w nieruchomości w czasie giełdowej bessy może być lepszym rozwiązaniem niż obarczone dużym ryzykiem akcje.

Inwestycje w nieruchomości należą do najmniej płynnych - zawarcie transakcji kupna lub sprzedaży może okazać się procesem długotrwałym i kosztownym.

Zobacz również:

Czy można skorzystać na wzroście rynku nieruchomości, nie posiadając znacznych środków, przy ograniczonym poziomie ryzyka i do tego zapewniając sobie płynność inwestycji? Problem ten rozwiązują fundusze nieruchomości.

Nieśmiały rozwój funduszy

Aktywa netto funduszy nieruchomości na 31.07.2008 r.

Aktywa netto funduszy nieruchomości na 31.07.2008 r.

Jeszcze kilka lat temu fundusze nieruchomości kojarzyły się nam z rynkiem amerykańskim lub zachodnioeuropejskim. Obecnie w Polsce posiada je w ofercie pięć towarzystw funduszy inwestycyjnych (TFI). Funkcjonują, zgodnie z ustawą o funduszach inwestycyjnych, jako zamknięte fundusze inwestycyjne (FIZ) a nadzór nad nimi sprawuje Komisja Nadzoru Finansowego. Obecnie wartość zarządzanych aktywów netto funduszy nieruchomości w naszym kraju stanowi 2,4 mld zł, niemal dwukrotnie więcej niż rok wcześniej. Udział funduszy nieruchomości w rynku stanowi obecnie 2,5% i wzrósł od ub. roku z powodu deprecjacji aktywów funduszy akcji.

Obserwując zmiany wartości zarządzanych aktywów, można by sądzić, że ten segment rynku rośnie niezwykle dynamicznie. W praktyce zdarza się, że fundusz nieruchomości jest tworzony na potrzeby jednego inwestora, którym jest jeden z podmiotów należących do tej samej grupy kapitałowej co TFI. Tak utworzony fundusz jest zasilany jednorazowo znaczną kwotą. Wzrasta więc w ujęciu statystycznym wartość aktywów rynku funduszy, chociaż nie każdy wie dlaczego.

Rynek polskich funduszy nieruchomości zaczął powstawać w 2004 r. Od dwóch lat widoczny jest wzrost zainteresowania tego rodzaju wehikułami inwestycyjnymi. Impulsem wzrostowym był boom na rodzimym rynku nieruchomości. Obecnie tego rodzaju fundusze często są traktowane jako alternatywne formy inwestowania.

Inwestycje w fundusze nieruchomości stanowią ekwiwalent nabywania nieruchomości w celu spekulacji. Pozbawione są wielu wad właściwych inwestycjom bezpośrednim. Korzyścią dla inwestora jest możliwość kreowania własnego horyzontu inwestycyjnego, w przeciwieństwie do nieruchomości, w których należy liczyć się z długim okresem zaangażowania kapitału.

Ponadto dane o sytuacji makroekonomicznej czy zmianach stóp procentowych nie wywołują tak dynamicznych zmian cen nieruchomości.

Dokumentami potwierdzającymi udział w funduszu są certyfikaty inwestycyjne. Są one udziałowymi papierami wartościowymi - podobnie jak akcje. Pierwotna sprzedaż certyfikatów może być przeprowadzona w ramach oferty publicznej lub niepublicznej skierowanej do wybranych imiennie osób. Wartość nominalna certyfikatów jest dostosowana do możliwości docelowej grupy inwestorów. Dlatego w fundusze nieruchomości może inwestować praktycznie każdy - zarówno majętny inwestor, jak i dysponujący stosunkowo niewielkim kapitałem. Certyfikaty mogą być notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych lub MTS CeTO.

25 sierpnia zostały dopuszczone do obrotu na GPW certyfikaty inwestycyjne funduszu Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości 2 FIZ.

W opinii Agnieszki Jachowicz, zarządzającej funduszem Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości 2 FIZ, średnia roczna stopa zwrotu do osiągnięcia w tym funduszu wynosi co najmniej 10 - 12%. Fundusz będzie czerpał dochody z kilku źródeł. Największych zwrotów zespół nieruchomości spodziewa się z realizacji projektów deweloperskich, głównie komercyjnych, oraz wzrostu czynszów. Atrakcyjne zwroty z inwestycji będą uzyskiwane także poprzez aktywne zarządzanie portfelem, polegające na renegocjowaniu umów najmu oraz na prowadzeniu inwestycji w istniejących budynkach.

"Obecnie pracujemy nad nowymi transakcjami. Pierwsze inwestycje planujemy na rynku polskim, lecz nie wykluczamy także transakcji na innych rynkach środkowej i wschodniej Europy. Przy obecnych warunkach finansowania zdecydowanie bardziej korzystne są zwroty dla inwestycji deweloperskich. Jeśli chodzi o gotowe produkty, lepiej bez pośpiechu podejmować decyzje, ponieważ obserwujemy niewielką korektę cen na rynku" - mówi Agnieszka Jachowicz.

Jak inwestują, ile zarabiają

Fundusze nieruchomości pozyskują środki od inwestorów na rynku kapitałowym. Nabywają za nie prawa własności bądź udziały w różnych kategoriach nieruchomości, do których należą: budynki mieszkalne, hotele, biurowce, obiekty handlowe i magazynowe, a także ziemia. Zainwestowanie znacznej kwoty pozyskanej z wpłat inwestorów to nie lada problem dla zarządzającego, znacznie poważniejszy niż zakup papierów wartościowych na giełdzie. Ma on, zgodnie ze statutem funduszu, 24 miesiące od daty rejestracji funduszu, na wydanie powierzonych mu środków w nieruchomości.

W zespole zarządzającym funduszem uczestniczą oprócz finansistów rzeczoznawcy majątkowi, uprawnieni do wyceny nieruchomości na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami. Aby uniknąć koncentracji ryzyka inwestycji, prawo wymaga odpowiedniej dywersyfikacji lokat. Nie można przeznaczyć więcej niż 25% wartości aktywów funduszu na nabycie jednego z przedmiotów lokat.

Inwestycje funduszy nieruchomości można podzielić na bezpośrednie i pośrednie. Bezpośrednie inwestycje to nabywanie nieruchomości w formie budynków czy określonych powierzchni w budynkach, gruntów, a także praw użytkowania wieczystego. Razem z obiektami budowlanymi nabywana jest istniejąca tam infrastruktura techniczna.

Inwestycje pośrednie polegają na nabywaniu akcji i udziałów firm funkcjonujących na rynku nieruchomości. Są to przedsiębiorstwa budowlane, deweloperskie, inżynieryjne, konsultingowe. W przypadku, gdy dana spółka jest notowana na giełdzie, wyniki funduszu będą w znacznym stopniu uzależnione od koniunktury giełdowej.

Ze względu na krótki okres funkcjonowania polskiego rynku funduszy nieruchomości oraz ich niewielką liczbę, trudno o obiektywną ocenę i skalę porównawczą. Dziś można odnieść się do wyników dwóch najdłużej działających funduszy. Licząc na koniec lipca br., fundusz Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości FIZ zarobił ponad 76% w ciągu trzech lat. Z kolei Skarbiec Rynku Nieruchomości FIZ zyskał w tym okresie blisko 57%.

Fundusze czy akcje

Równocześnie z rozwojem rynek nieruchomości podlega segmentacji, kierując swoją ofertę do różnych inwestorów lub grup inwestorów. Każde TFI inaczej postrzega możliwości rynku. Mówiąc więc o najlepszym rozwiązaniu dla poszczególnych inwestorów, należy brać pod uwagę przede wszystkim charakter lokat funduszu i związane z nim ryzyko inwestycyjne. Osoby, które zamierzają inwestować w nieruchomości za pośrednictwem funduszu, powinny zdawać sobie sprawę, że należy uwzględnić długi horyzont czasowy - dłuższy niż w przypadku lokowania w akcje czy obligacje.

Fundusze nieruchomości można zaliczyć do inwestycji alternatywnych wobec rynku papierów wartościowych. Niska korelacja stóp zwrotu między rynkiem akcji a funduszy nieruchomości pozwala na redukcję ryzyka inwestycyjnego i w konsekwencji złagodzenie negatywnych skutków dekoniunktury giełdowej.

Inwestują w rzeczywiste nieruchomości, dlatego to, co dzieje się w gospodarce, przekłada się bezpośrednio na ich wyniki. A ponieważ perspektywy polskiej gospodarki w średnim terminie wyglądają pozytywnie, można prognozować, że fundusze nieruchomości będą stanowić atrakcyjną formę inwestowania, dobrą na każdą pogodę na giełdzie.