Domy na piasku, domy na skale

Domy na piasku, domy na skale

Najwyższe czynsze wywoławcze (€/m<sup>2</sup>/miesiąc)

Wzrosty cen mieszkań do 2010 r. w wybranych miastach Polski: Warszawa: 20% rocznie; Kraków: 10-20% rocznie; Wrocław: 10-20% rocznie; Poznań: w 2007 nawet do 50%, później 20% rocznie; Łódź: 25-35% w 2007, później 10-20% rocznie. Według raportu, ceny mieszkań mają rosnąć przynajmniej do 2010 r. Ceny mieszkań w innych aglomeracjach, takich jak Trójmiasto, Katowice, Lublin, Kielce, Bydgoszcz, także będą rosnąć o kilkadziesiąt procent rocznie.

Dlaczego tak się dzieje i czy możemy spodziewać się wyhamowania wzrostów?

Autorzy opracowania uznali, że decydujące znaczenie dla wzrostu cen mieszkań w br. i w latach następnych będą miały wzrost siły nabywczej mieszkańców poszczególnych miast Polski (w Londynie dolna granica wskaźnika zarobków do ceny 1 m kw. kształtuje się na poziomie 0,32-0,35, podczas gdy dla większości miast Polski wartość ta jest o wiele wyższa - Poznań 0,66, Warszawa 0,48);

  • wzrost liczby ludności w wieku 28-32 lat (jako konsekwencja wyżu demograficznego);
  • wzrost dostępności kredytów;
  • ograniczenia prawno-administracyjne uniemożliwiające zwiększenie podaży nowych mieszkań.
Deficyt mieszkań w Polsce ocenia się obecnie na 1,5 miliona. Warszawa jest najważniejszym rynkiem, na którym według danych GUS powstaje około 25% wszystkich nowych mieszkań. Dalsze 32% pochodzi z zaledwie pięciu głównych miast kraju: Krakowa, Poznania, Wrocławia, Trójmiasta i Łodzi. Najbardziej popularne stały się mieszkania dwupokojowe (48% w ogólnej liczbie sprzedanych mieszkań). Wzrosło również zainteresowanie lokalami trzypokojowymi (udział około 20% w ogólnej liczbie sprzedanych mieszkań).

Idziemy na rekord

Domy na piasku, domy na skale

Przeciętne czynsze wywoławcze (€/m<sup>2</sup>/miesiąc)

Średni wzrost cen mieszkań za 1 mkw. w Polsce był największy wśród krajów Unii Europejskiej. W ciągu ostatnich kilku lat odnotowano przeciętnie trzykrotny wzrost cen nieruchomości. Przykładem tak szybkiego wzrostu są Warszawa, Wrocław czy Kraków.

Jednocześnie liczba oddawanych mieszkań w ciągu roku praktycznie nie zmienia się i w ostatnich trzech latach wynosi średnio około 110 tys. rocznie.

Według CEE Property Group, jednym z kluczowych elementów, mających wpływ na tak znaczący wzrost cen nieruchomości, była ogromna przewaga wewnętrznego popytu nad podażą oraz niedawne wejście Polski do Unii Europejskiej, powodujące powstanie dodatkowego popytu zewnętrznego. O tempie zaś wzrostu przesądza w znacznej mierze nasz wskaźnik siły nabywczej. Przy założeniu, że ceny nieruchomości na rynku unijnym dążą do wyrównania, a przynajmniej zniwelowania największych różnic w tym zakresie, należy oczekiwać właśnie wzrostu cen polskich nieruchomości. Odniesienie jego wartości do wartości wskaźnika w krajach Unii o ustabilizowanym rynku nieruchomości wskazuje bowiem, że polski obywatel ma nadal zbyt dużą siłę nabywczą.

Autorzy raportu CEE Property Group uważają, że wzrosty cen będą utrzymywać się aż do osiągnięcia poziomu tego wskaźnika obserwowanego na ustabilizowanych rynkach Europy. Obecnie najwyższy poziom wskaźnika siły nabywczej jest w Poznaniu, a najniższy w Krakowie. We wszystkich polskich miastach relacja zarobków do średniej ceny 1 mkw. z roku na rok jednak maleje, czego przykładem może być Warszawa.

Porównując z kolei wskaźnik siły nabywczej dla Warszawy ze wskaźnikiem dla Barcelony, można zauważyć, iż jego obecny poziom w stolicy Hiszpanii jest niższy niż w stolicy Polski, i wynosi 0,4, a jego wartość wciąż wykazuje tendencję malejącą. Za punkt odniesienia dla docelowego rozwoju polskiego rynku nieruchomości autorzy raportu wybrali raczej ustabilizowany już rynek mieszkaniowy w Londynie. Obecnie średnia cena 1 m kw. kształtuje się tam w granicach 10 tys. funtów (w eleganckich dzielnicach, takich jak Kensington i Chelsea czy City of Westminster, wynosi ona nawet 15 tys. funtów, a z kolei na obrzeżach Londynu około 7 tys.). Od 3 lat relacja średnich zarobków do ceny 1 mkw. unormowała się w przedziale od 0,32 do 0,35.

Przyjmując ten właśnie punkt - 0,35, jako relację średnich zarobków do ceny 1 mkw. - za graniczny dla wzrostu cen w Warszawie, dalszy wzrost cen w stolicy może wynieść 40% (przy obecnym poziomie zamożności społeczeństwa). Dodatkowo poziom cen powinien rosnąć wraz ze wzrostem zamożności i zarobków mieszkańców Warszawy. Zakładając zatem, że średnioroczny ich wzrost wyniesie 6% oraz że proces dojścia wskaźnika siły nabywczej do poziomu 0,35 zajmie 3 lata, całkowity wzrost cen mieszkań w tym okresie powinien wynieść aż 60%. Średnia cena na koniec 2007 r. sięgnęłaby 9 tys. zł za 1 mkw., natomiast w roku 2010 powinna wynieść około 12 tys. za 1 mkw. (obecnie średnia cena 1 mkw. to 7,5 tys. zł). Osiągnięcie takich cen w Warszawie analitycy CEE Property Group uznają za bardzo prawdopodobne, ponieważ już pod koniec ub. r. cena 1 mkw. w Śródmieściu wynosiła 15 tys. zł.

Biura zrównoważone

Domy na piasku, domy na skale

Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej (stan na koniec ub.r.)

Rynek nieruchomości biurowych jest w daleko większym stopniu zdominowany przez Warszawę. Według raportu DTZ Research, znajduje się tam 74% nowoczesnych powierzchni biurowych. Dobra koniunktura gospodarcza sprzyja rozwojowi rynku nieruchomości biurowych także w innych dużych miastach, można zatem spodziewać się, że ta dominacja będzie się zmniejszać.

W przypadku dużych miast, poza Warszawą, sytuacja na tym rynku zaczęła się poprawiać w latach 2005 i 2006 po tym, jak w latach 2003 i 2004 notowały zdecydowaną przewagę podaży. Zdaniem analityków DTZ Research, odzyskanie równowagi pomiędzy podażą a popytem w 2006 i dalszy wzrost od tego momentu związane są przede wszystkim z ekspansją branżową, jak również z otwieraniem centrów usługowych, głównie przez zagraniczne firmy.

Przyczyniło się to do spadku wskaźnika powierzchni niewynajętych, który obecnie waha się między 2% w Krakowie i 6% w Łodzi. Czynsze poza Warszawą pozostają niższe, co razem z potencjałem wykwalifikowanych i niedrogich pracowników stanowi ważny element przetargowy w staraniach o przyciągnięcie nowych centrów usługowych.