Rozmowa z Mieczysławem Groszkiem, prezesem BRE Leasing i przewodniczącym Związku Przedsiębiorstw Leasingowych.

Leasing nieruchomości jest jeszcze stosunkowo młody w Polsce. Skąd nasz rynek czerpał wzorce?

- Leasing nieruchomości w Polsce był tak naprawdę tworzony metodą prób i błędów. Jeśli mówimy o sekwencji rozwoju, to w sensie regulacyjnym i know how jest to bardziej model europejski, wywodzący się z krajów starej Unii niż z USA. Tutaj nie odgrywał roli czynnik bliskości wzorców, ale fakt, że nie mamy na polskim rynku firm leasingowych z amerykańskimi korzeniami. Jeśli chodzi o Europę, to nie ma jednego uniwersalnego modelu leasingu nieruchomości, w każdym kraju są specyfiki będące kompilacją praktyki i doświadczenia. Na przykład Niemcy z punktu widzenia zdefiniowania produktu leasingowego są mniej precyzyjni niż Polska. W naszym prawodawstwie leasing pojawia się w Kodeksie cywilnym, w Ustawie o rachunkowości i w ustawach podatkowych. Niemcy natomiast mają uregulowania w aktach niższej rangi. Jednak w praktyce nie mamy wcale przewagi, mamy nie najgorsze prawo, ale gorzej jest z jego wykonaniem. Mówiąc krótko, na papierze wyglądamy ładniej, co też jest jakimś atutem przy konstruowaniu ofert dla inwestorów zagranicznych.

Zobacz również:

• GenAI jednym z priorytetów inwestycyjnych w firmach
• Szef Intela określa zagrożenie ze strony Arm jako "nieistotne"
• International Data Group powołuje Genevieve Juillard na stanowisko CEO

Należy zatem rozumieć, że specyfika leasingu nieruchomości w porównaniu z leasingiem ruchomości, który okrzepł już na rynku, jest bardziej skomplikowana? Jakie więc można wskazać podstawowe różnice pomiędzy nimi?

- Zasadniczą różnicą, którą widać na pierwszy rzut oka, jest przeciętny wolumen transakcji. W leasingu nieruchomości małą transakcją nazywamy transakcję poniżej 10 milionów złotych, podczas gdy dla ruchomości już 2 - 3 miliony to spora kwota. Poza tym inny jest czas trwania umowy, wymuszony prawnie, wynoszący minimum dziesięć lat dla leasingu operacyjnego podatkowo. Inne jest też przygotowanie przedtransakcyjne przedmiotu transakcji. Ze względu na duże nasycenie czynnikiem prawnym musi być przeprowadzonych szereg skomplikowanych operacji, na przykład precyzyjnie opisany status prawny, na podstawie ksiąg wieczystych i innych dokumentów, ich aktualizacje, ustalanie ew. służebności i obciążeń. Obróbka prawna jest naprawdę czasochłonna i złożona. Do tego dochodzą zazwyczaj dużo dłuższe procesy decyzyjne po stronie klientów.

Dla przeciętnej transakcji ruchomościowej ta prawna mitręga nie występuje lub jest minimalna, również decyzje podejmuje się łatwiej, ponieważ nie dotyczą tak dużych wartości oraz nie wiążą na tak długie okresy.

Czy stopień trudności przeprowadzenia leasingu nieruchomości nie jest czynnikiem, który odstrasza firmy i czyni leasing nieruchomości mało atrakcyjnym?

- Zdecydowanie się nie zgadzam, ponieważ transakcja leasingu nieruchomości jest w praktyce podobnie skomplikowana jak zaciągnięcie długoterminowego kredytu inwestycyjnego dotyczącego. nieruchomości, a oferuje więcej korzyści. Można mieć czasem wrażenie, szczególnie gdy zestawi się te dwa rodzaje leasingu, że leasing nieruchomości ma mniejsze znaczenie. Ale to tylko złudzenie, które powstaje z tego powodu, że na rynku nieruchomości jest znacznie mniejsza liczba transakcji, a to z kolei wynika z faktu, że jest wyższy wolumen przeciętnej umowy i mniejsza liczba firm zajmujących się leasingiem nieruchomości.

To jak dziś wygląda ten rynek?

- Jest on praktycznie podzielony pomiędzy kilka firm, co świadczy o jego początkowym stadium rozwoju. Mniej jest chętnych do sprzedawania leasingu nieruchomości niż ruchomości, ale na pewno nie są to trzy firmy, jak to było 5 lat temu. Z tych "najstarszych" jedna specjalizuje się tylko w leasingu nieruchomości, natomiast dwie pozostałe wprowadziły ten produkt do swojej oferty już w końcu lat 90. Pozostałe kilka firm z pierwszej dziesiątki rynku leasingowego albo już zaczęło sprzedawać leasing nieruchomości, albo chce to robić w najbliższej przyszłości. I zrobią to na pewno. To jest przesłanka do rozwoju rynku. Konkurencja będzie powodowała zmianę instytucjonalnego obrazu rynku, na którym w końcu pojawi się więcej firm niż obecnie (6 ma obroty statystycznie istotne), a poza tym rozszerzy się ich inwencja, mogą pojawić się nowe produkty, choćby leasing gruntów, mieszkań czy leasing komunalny. To może tylko wyjść na dobre branży. Już teraz rynek wygląda obiecująco. Zaczął się od leasingu nieruchomości biurowych, potem przyszła kolej na centra handlowe, a dziś mamy przecież całą gamę obiektów - hale fabryczne, centra magazynowo-logistyczne.

Skupmy się przez moment na relacji leasing - kredyt

- Leasing jest produktem kredytopochodnym i jest pełną alternatywą dla kredytu inwestycyjnego, z tym że ma kilka niezaprzeczalnych przewag. Podstawowa kwestia to klasyczna korzyść leasingowa, czyli efekt podatkowy. Polega on na tym, że można wliczyć raty leasingowe w koszty, czy też wykorzystać możliwość elastycznego kształtowania rat, przy ich kumulacji w pierwszym okresie trwania umowy leasingowej, jako kredyt podatkowy. Można skomponować dowolnie harmonogram rat i regulować je do aktualnych potrzeb płynnościowych firmy.

Dodatkowym elementem może być pozabilansowość. Duże firmy patrzą bardzo uważnie na relację pomiędzy kapitałem własnym a majątkiem trwałym. Ma to związek z ratingiem, czyli możliwością podnoszenia skalią zadłużenia i obniżania jego kosztów. Leasing operacyjny w ujęciu rachunkowym daje możliwość pozabilansowego ujęcia.

Z jakiego modelu leasingu korzystają przeważnie przedsiębiorstwa?

- Z obydwu, ale na rynku występuje przewaga leasingu finansowego w ujęciu bilansowym, a operacyjnego podatkowo. Z leasingu operacyjnego w ujęciu bilansowym korzystają przede wszystkim duże firmy. Małe nie są tak zdeterminowane, ponieważ nikt im nie mierzy proporcji między kapitałem własnym a środkami trwałymi, dlatego wybierają leasing finansowy. Ujmę to może w ten sposób - małe i średnie przedsiębiorstwa w ogóle nie są zainteresowane leasingiem operacyjnym, natomiast duże mogą wybrać jeden lub drugi.

Dlaczego właśnie takie wybory?

- Przy leasingu finansowym nie ma ryzyka wartości resztowej. Leasing operacyjny, jak już wspomniałem, daje firmom możliwość pozabilansowości. Jednak zawsze jest coś za coś. Przy tym wariancie leasingobiorca ma na koniec okresu leasingowania możliwość wykupu nieruchomości, ale po aktualnej cenie rynkowej. Jest to pewne ryzyko, gdyż obiekt może być tańszy, ale też może być zupełnie odwrotnie, na co wskazują długookresowe obserwacje cykli na rynku nieruchomości. Można uniknąć tego ryzyka, jeśli świadomie założy się, że po zakończeniu jednej umowy zawiera się kolejną lub kupuje obiekt. Niestety, leasing jako taki jest w Polsce obciążony pewnymi kulturowymi przyzwyczajeniami. Bardzo często przenosi się myślenie o własności z gospodarstwa domowego na gospodarkę. To problem mieć czy używać.