Wzmożony popyt na klasę A

Na rynku nieruchomości komercyjnych trwa ożywienie. Procentowe wskaźniki niewynajętych powierzchni biurowych w dużych miastach utrzymują się na niskim poziomie, a nowe powierzchnie biurowe szybko się wypełniają. Największe wzięcie mają biurowce klasy A.

Na rynku nieruchomości komercyjnych trwa ożywienie. Procentowe wskaźniki niewynajętych powierzchni biurowych w dużych miastach utrzymują się na niskim poziomie, a nowe powierzchnie biurowe szybko się wypełniają. Największe wzięcie mają biurowce klasy A.

"W ciągu ostatnich dwóch lat byliśmy świadkami prawdziwego boomu budowlanego na rynku nieruchomości biurowych. W samej Warszawie w latach 2006 i 2007 oddano do użytku 850 tys. mkw" - zauważa Jarosław Zagórski, Commercial & Business Development Director, Ghelamco Poland. Zainteresowani coraz częściej podpisują umowy typu pre-lease, czyli umowy najmu powierzchni podpisane przed ukończeniem budynku. W I półroczu br. stanowiły one ponad 40% popytu, w II kwartale - blisko 60%.

Zobacz również:



Niski poziom pustostanów

W porównaniu z innymi miastami Polski, Warszawa ma do zaoferowania najwięcej powierzchni biurowych. Tu panuje też największa konkurencja pomiędzy deweloperami. Jak podają eksperci Colliers International, w ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2008 r. w centrum podpisano umowy najmu na zaledwie 43 tys. mkw, podczas gdy poza centrum było to ponad 200 tys. "Powodem takiego stanu jest utrzymujący się brak wystarczającej liczby wolnych powierzchni biurowych, spełniających oczekiwania najemców. W Warszawie tylko ok. 3% powierzchni nie znalazło jeszcze swojego najemcy, kiedy za ‘normalną sytuację' uznaje się poziom ok. 10%" - mówi Jarosław Zagórski.

Dodatkowo deweloperzy szukają nowych, pozawarszawskich kierunków ekspansji, koncentrując się na Dolnym Śląsku, Trójmieście, Szczecinie czy Katowicach oraz mniejszych miastach, takich jak Kielce, Lublin czy Wałbrzych.

"Jestem optymistą, jeśli chodzi o rynek powierzchni biurowych w Polsce w roku 2008 i kilku następnych latach. Największe polskie miasta postrzegane są jako dobre miejsca do lokowania siedzib firm zagranicznych (w biurowcach klasy A), a te nieco mniejsze - dla centrów BPO i tak zwanych back office (w biurowcach klasy min. B+)" - stwierdza Robert Karniewski, partner w Colliers International.

Najemcy dyktują warunki

Firmy rzadko decydują się na kupno biura. Małych metraży jest już niewiele, a nowe budynki rządzą się innymi prawami. Deweloperzy najczęściej sprzedają biurowce w całości. Nabywcami są zazwyczaj fundusze inwestycyjne. Pozostaje wynająć biuro. Średni okres wynajmu wynosi 3 - 5 lat. To idealny czas na wzrastanie firmy, rozbudowywanie struktur, co w konsekwencji prowadzi do zmiany zapotrzebowania na wynajmowaną powierzchnię. Poza tym firmy zmieniają siedziby na coraz nowsze, ze względów prestiżowych. Firmy konsultingowe, rekrutacyjne, fundusze inwestycyjne, kancelarie prawne muszą dbać o swój wizerunek. "Największym zainteresowaniem najemców cieszą się nowo powstałe budynki spełniające wymogi klasy A i B+ oraz biura w reprezentacyjnych kamienicach. Liczą się prestiżowa lokalizacja, bliskość lub dobra komunikacja z centrum, wysoki standard biurowca i wygodny parking" - wyjaśnia Krzysztof Jabłoński, specjalista ds. nieruchomości, Iglica Nieruchomości. "Obecnie najwyższe ofertowe stawki czynszu najmu biur w Polsce oscylują w przedziale ok. 25 - 30 euro za mkw na miesiąc. Dotyczą one wybranych budynków w centrum Warszawy. 15 - 18 euro to koszt wynajmu 1 mkw biura w najlepszych biurowcach Krakowa oraz powierzchni w budynkach położonych poza centrum stolicy. W podobnej cenie wynajmiemy też lokale we Wrocławiu i Katowicach. Nieco taniej jest w Trójmieście, Łodzi i Poznaniu" - dodaje.

Czynnikiem, który kształtuje obecny rynek nieruchomości komercyjnych, są rosnące wymagania najemców. Obecnie, kiedy firmy konkurują w zakresie pozyskania i utrzymania najbardziej wartościowych pracowników, zwracają coraz większą uwagę na komfort, wygodę i ergonomię środowiska pracy. W minionych latach polityka cięcia kosztów dotyczyła w pierwszej kolejności rozmiarów biura. Dziś obserwujemy trend odwrotny. Innym, ważnym elementem dla najemców są powierzchnie o charakterze socjalnym. "Patrząc na oczekiwania najemców, można stwierdzić, że poszukują budynków w jak najlepszych lokalizacjach, zapewniających dogodny transport publiczny. Zwracają również uwagę na projekt, czyli wygląd budynku - ciekawy, wyróżniający się obiekt zapewnia lepszą identyfikację - oraz na plany przestrzeni biurowych sprzyjające najdogodniejszej aranżacjiu wnętrz" - tłumaczy Jarosław Zagórski z Commercial & Business Development.

"Dużą rolę odgrywa ciekawa architektura zewnętrzna. Z tego względu deweloperzy z roku na rok, realizując kolejne inwestycje, prześcigają się w budowaniu coraz bardziej innowacyjnych budynków biurowych" - dopowiada Katarzyna Gryziak, Commercial Leasing Director, Orco Property Group Polska.

Biznes poza centrum

Niektóre firmy decydują się na zakup biura. Jedne z nich to małe podmioty z branży usługowej, kupujące zazwyczaj lokale na osiedlach mieszkaniowych w parterach budynków, które deweloperzy zbywają tak jak inne lokale mieszkaniowe. Druga grupa to firmy zajmujące powyżej 5000 mkw powierzchni biurowej, które nie muszą zajmować budynków w centrum miast, ale z powodzeniem mogą prowadzić działalność w bardziej oddalonych dzielnicach. Przykład stanowią firmy z branży informatycznej. "Dostrzegamy tendencję do realizacji prestiżowych budynków biurowych z dala od centrów miast" - tłumaczy Krzysztof Jabłoński z Iglicy Nieruchomości. "Najemcy doceniają takie lokalizacje ze względu na łatwiejszy dostęp, otoczenie i większą liczbę miejsc parkingowych. Doskonałym przykładem takiej inwestycji może być obiekt Office Interiors, realizowany na wrocławskich Bielanach. Akceptowana przez najemców stawka czynszu wyniosła w umowach pre-lease 16 euro za 1 mkw na miesiąc, a budynek został wynajęty w 70% już w czasie budowy".

Garaż musi być!

Jak można podzielić biurowce? Według klasyfikacji stworzonej przez największe międzynarodowe agencje nieruchomości w Polsce: JLL, Cushman & Wakefield, DTZ, CBRE, Colliers International i King Sturge, tworzących wspólnie Warsaw Research Forum, biurowce mają trzy kategorie. Kategoria A, to biurowce najwyższej klasy. Muszą być zlokalizowane w centrum (choć to pojęcie umowne). Muszą być zbudowane w ostatnich kilku latach, według najnowszych technologii, o ciekawej architekturze. Konieczna jest podnoszona podłoga, żeby ułatwić dostęp do okablowania elektrycznego i komputerowego. Biurowiec klasy A powinien spełniać szereg wymogów, m.in. dotyczących wykończenia wnętrz. Kolejnymi warunkami klasy A są klimatyzacja z regulacją w każdym pomieszczeniu oraz odpowiednia wysokość pomieszczeń - 2,75 m. Brak garażu podziemnego automatycznie kwalifikuje nawet najnowocześniejszy budynek do klasy B (względnie B+). Budynki klasy B to obiekty starsze, mające ponad 10 lat, bez podnoszonej podłogi, wysokość pomieszczeń często nie przekracza 2,65 m, zazwyczaj jest jednak klimatyzacja. Zlokalizowane są najczęściej poza ścisłym obszarem biznesu. Kategoria C to budynki zbudowane przed 1990 r., starszej generacji, bez klimatyzacji, podnoszonej podłogi oraz garażu podziemnego.

Cechy biurowca klasy A
Doskonała jakość wykończenia wnętrz i wszechstronny serwis techniczny

Najlepsza lokalizacja, z łatwym dojazdem oraz dobrym dostępem do środków komunikacji miejskiej

Klimatyzacja

Podwieszane sufity

Wysokość pomieszczeń od podłogi do sufitu - minimum 2,70 m

Możliwość dowolnej aranżacji wnętrz

Trzy oddzielne okablowania linii telefonicznych, elektrycznych i systemów komputerowych lub system podnoszonych podłóg

Podwójne szyby niskoemisyjne

Nowoczesne, szybkobieżne windy (maksymalny czas czekania na windę - 30 sekund)

Wykończone wnętrza łazienek i kuchni

Niezawodny system telekomunikacyjny

Podwójne zasilanie lub awaryjny system podtrzymywania napięcia

Kontrola wilgotności powietrza

Parking strzeżony z miejscami dla najemców

Odpowiednia liczba miejsc parkingowych na 1 mkw powierzchni wynajmowanej (współczynnik miejsc parkingowych: w ścisłym centrum 1/90 - 1/100 mkw, w centrum 1/70 mkw, poza centrum 1/25 - 1/30 mkw, dopuszczalne 1/50 mkw)

Źródło: Warsaw Research Forum