Profesjonalne zarządzanie nieruchomościami

Jak przygotować mieszkanie do wynajmu, aby mieć z niego satysfakcjonujące zyski? Komu je wynająć? Jak ustalić cenę? Czy da się na tym zarobić? Te pytania zadają sobie ci, którzy zainwestowali w nieruchomości i teraz liczą na intratny interes.

Jak przygotować mieszkanie do wynajmu, aby mieć z niego satysfakcjonujące zyski? Komu je wynająć? Jak ustalić cenę? Czy da się na tym zarobić? Te pytania zadają sobie ci, którzy zainwestowali w nieruchomości i teraz liczą na intratny interes.

Zarządzanie nieruchomościami to zajęcie, które wymaga wiedzy i jest pracochłonne. Z jednym lokalem można sobie poradzić, ale z zarządzaniem np. biurowcem dużo gorzej. Zapytaliśmy specjalistów ze spółki redNet Management, należącej do grupy kapitałowej redNet Property Group, czego od zarządzających wymagają klienci.

Zobacz również:



Okazało się, że usługi takich firm na ogół obejmują analizę rynku, planowanie i przygotowanie inwestycji poprzez jej zasiedlenie i całkowitą eksploatację oraz sprzedaż nieruchomości. Do zarządzania mogą być oddane pojedyncze apartamenty, mieszkania o powierzchni użytkowej powyżej 50 mkw, całe osiedla, wspólnoty mieszkaniowe, jak również nieruchomości komercyjne. Zwykle są to inwestycje nowe lub po generalnym remoncie, usytuowane w atrakcyjnych okolicach. Poza tym pakiety usług zawierają także przygotowanie mieszkania do wynajmu, dostarczenie uzgodnionego wyposażenia i umeblowania, administrowanie wpływami i wydatkami, nadzorowanie bieżących napraw i konserwacji, a także pomoc w znalezieniu najemcy.

Aby skorzystać z usług takich firm, wystarczy podpisać stosowną umowę przekazania mieszkania do zarządzania. Stawka wynagrodzenia za jego obsługę zależy od wybranego zakresu usług oraz uwzględnia wielkość spodziewanych dochodów z wynajmu.

Proces przygotowania nieruchomości do wynajmu obejmuje analizę bardzo wielu czynników: potrzeb rynku, ze szczególnym uwzględnieniem wymagań przyszłych lokatorów odnośnie spodziewanego wykończenia i wyposażenia nieruchomości; stworzenie pełnej dokumentacji prawnej, żeby zachować możliwość właściwej reprezentacji klienta; zapewnienie klientowi ofert na wszelkie usługi i materiały dostarczane przez podwykonawców w atrakcyjnych cenach (meble, kuchnia, oświetlenie, sprzęt AGD, instalacje, sprzątanie, transport); przygotowanie pełnej dokumentacji technicznej mieszkania (plany techniczne, dokumentacja techniczna); przygotowanie programu prac wykończeniowych i planu aranżacji; całkowitą wycenę zamówienia; negocjowanie warunków współpracy z podwykonawcami; nadzorowanie prac wykończeniowych; zorganizowanie odbioru technicznego mieszkania, odbioru prac wykończeniowych w obecności uprawnionego inspektora budowlanego; przygotowanie wzoru umowy najmu oraz negocjowanie warunków najmu.

Samo zarządzanie obejmuje szereg czynności, począwszy od oceny stanu technicznego nieruchomości w momencie odbioru od dewelopera, oszacowania najkorzystniejszego wykorzystania obiektu; opracowania warunków najmu; przez prowadzenie negocjacji z potencjalnymi najemcami; podpisywanie umów najmu w imieniu klienta; pobieranie depozytów, czynszów, opłat eksploatacyjnych oraz innych; zdawanie i odbiór najmowanych nieruchomości; ubezpieczenie; kontrola nad bieżącą eksploatacją, konserwacją, naprawami, remontami; reprezentacja właściciela w kwestiach związanych z zarządzaniem nieruchomością; zamawianie usług budowlanych i naprawczych; nadzór nad ochroną; organizowanie kontroli i przeglądów zgodnie z przepisami prawa budowlanego; przygotowanie okresowego raportu działań i stanu nieruchomości oraz deklaracji finansowych i dostarczanie ich właścicielowi. Okresowe raporty przygotowywane są - w zależności od rodzaju firmy, z której usług korzystamy - w języku polskim i angielskim. Przygotowanie rocznych zestawień finansowych należy również do kompetencji firmy zarządzającej nieruchomościami.

Nowoczesne zarządzanie nieruchomością jest narzędziem inwestycyjnym samym w sobie - to nie tylko strategia wyboru odpowiedniego wykończenia i umeblowania mieszkania, efektywnych sposobów obniżania wydatków związanych z bieżącym jego utrzymaniem, ale także tworzenia pełnej charakterystyki popytu na rynku lokalnym, a na jej bazie - opracowywania indywidualnego planu działań zarządczych. A wszystko w jednym celu: żeby właściciel czerpał z niej maksymalne zyski. Z oferty firm zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami korzystają:



  • klienci indywidualni poszukujący firmy, która zajmie się przygotowaniem mieszkania do wynajmu, wykończeniem go i wyposażeniem pod kątem potencjalnego najemcy, codziennym administrowaniem wpływami i wydatkami, znalezieniem atrakcyjnego najemcy lub też - w razie podjęcia decyzji o sprzedaży mieszkania - znalezieniem kupca oferującego atrakcyjną cenę;


  • deweloperzy szukający fachowców do zarządzania deweloperskiego osiedlami i budynkami, przy okazji zainteresowani dostarczeniem swoim klientom atrakcyjnej i zróżnicowanej oferty mieszkań wykończonych "pod klucz";


  • wspólnoty mieszkaniowe potrzebujące pełnej obsługi w bieżącej administracji.




Autorka jest dyrektorem zarządzającym redNet Management.

Jak wynajmować skutecznie?
Artur WalczakArtur WalczakArtur Walczak, dyrektor Rynku Wtórnego redNet24 Sp. z o.o.

Przy wynajmie, w odróżnieniu od sprzedaży, liczy się szybkość dokonania transakcji. Każdy miesiąc bez najemcy to miesiąc stracony: koszty utrzymania nieruchomości, opłaty, rata kredytu itd. Nasuwa się więc podstawowe pytanie: jak szybko wynająć?

redNet24 Agencja Nieruchomości wykorzystuje w procesie wynajmu mieszkań swoich inwestorów dwie zasady: dobra cena i elastyczność w stosunku do potencjalnego najemcy.

Zaniżenie o kilka procent, w stosunku do cen rynkowych, wysokości czynszu znacznie przyśpiesza znalezienie zainteresowanego. "Tylko dlaczego mam co miesiąc zarabiać 2700 a nie 3000?" - pytają nasi inwestorzy. Konkurencja na rynku jest duża, potencjalny klient ma do wyboru dziesiątki, czasami setki mieszkań w podobnych cenach. Prawdopodobieństwo szybkiego wynajęcia w takiej sytuacji drastycznie się zmniejsza. Po jednym miesiącu zwłoki przy cenie 3000 okazuje się, że opłacałoby się na początku ustalić cenę na poziomie 2750 (w skali 1 roku), po 2 miesiącach 2500. Następne miesiące bez najemcy to dalsze tworzenie kosztów. Często też po 2 - 3 miesiącach oczekiwania właściciele i tak obniżają cenę.

Oprócz ceny, najbardziej istotnym czynnikiem wpływającym na skuteczność wynajmu jest dopasowanie go do potrzeb najemcy. Pytania: jak wyposażyć mieszkanie i czy w ogóle wyposażać? jakie meble kupić? Musimy pamiętać, że są klienci, którzy szukają mieszkań częściowo umeblowanych, czasami potrzebują tylko mebli kuchennych, są też tacy, którzy życzą sobie kompletnego umeblowania, łącznie z wyposażeniem, pościelą, sztućcami itd. Najlepszym rozwiązaniem jest wystawienie mieszkania wyposażonego w podstawowe elementy - sprzęt AGD i meble kuchenne - z opcją umeblowania już pod konkretnego klienta. Pozwala to zaoszczędzić czas na negocjacje, co ma być usunięte, a co dokupione, oraz pieniądze, które niepotrzebnie wydamy, np. na zamianę łóżka wcześniej kupionego na większe, zgodnie z życzeniem najemcy.

Dużym minusem wynajmu jest to, że nie znamy osoby, która będzie mieszkać w naszym mieszkaniu. Gwarancji co do rzetelności najemcy nikt nie jest nam w stanie udzielić. Można jedynie zmniejszyć prawdopodobieństwo trafienia na nieuczciwego klienta, np. dzięki skorzystaniu z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. Oprócz wskazówek dotyczących zapisów w umowie najmu zabezpieczających wynajmującego, najistotniejszą zaletą znalezienia najemcy w ten sposób jest to, że możemy uzyskać o nim dodatkowe informacje. Przyszły najemca też jest klientem agencji nieruchomości. W trakcie prezentacji mieszkań agent nieruchomości spotyka się z nim, rozmawia, poznaje go. Jest później w stanie przedstawić właścicielowi swoje spostrzeżenia, uwagi, pozytywne wrażenia.


Partner merytoryczny:

redNet Management sp. z o.o.

ul. 1 Sierpnia 6a

02-134 Warszawa

http://www.rednetmanagement.com
mailto:management@rednetproperty.com