Domy na piasku, domy na skale

Przeżywamy boom na rynku nieruchomości. A co raporty i analitycy mówią o przyszłości?

Przeżywamy boom na rynku nieruchomości. A co raporty i analitycy mówią o przyszłości?

Tabela. Relacja zarobków do ceny w 2006 r (mkw., zł).Kliknij, aby powiększyćTabela. Relacja zarobków do ceny w 2006 r (mkw., zł).Wszyscy są świadomi boomu, jaki nastąpił na rynku nieruchomości. Najważniejsze czynniki stymulujące ten rozwój to stale utrzymujące się silne ssanie ze strony rynku, wzmagane dopływem środków na inwestycje z zagranicy - zarówno w sektorze nieruchomości mieszkaniowych, jak i komercyjnych. Popyt warunkuje także dobra ogólna sytuacja makroekonomiczna kraju, wzrost siły nabywczej konsumentów i ekspansja przedsiębiorstw. Nie bez znaczenia dla decyzji zakupowych i w efekcie dla sektora nieruchomości są informacje istotne dla całej gospodarki, jak choćby wiadomość o przyznaniu Polsce i Ukrainie prawa do organizacji mistrzostw świata w piłce nożnej. Bliższa obserwacja pozwala dostrzec odcienie odróżniające perspektywy wzrostu i konkurencji w poszczególnych segmentach sektora nieruchomości. Do takiego właśnie przeglądu zapraszamy, na początek posiłkując się ogólną, optymistyczną opinią jednego z analityków: "Należy oczekiwać wzrostu zainteresowania rynkami dotychczas mniej dostrzeganymi przez inwestorów. Duży potencjał drzemie w rynku magazynowym, a także rynku hotelowym, na którym już pojawili się pierwsi inwestorzy, oraz w dłuższej perspektywie w sektorze publicznym" - skomentował w rozmowie z CEO sytuację na polskim rynku z perspektywy inwestycyjnej Brian O'Brien, partner w zespole ds. sektora nieruchomości w PricewaterhouseCoopers.

Tylko w górę

Według raportu na temat rynku nieruchomości w Polsce opracowanego przez CEE Property Group, w 2006 r. ceny mieszkań najszybciej drożały w Krakowie (67%), a najwolniej w Poznaniu (28%). Na gwałtowny wzrost cen wpływ miała bardzo ograniczona podaż nowych mieszkań (zaledwie ok. 110 tys. w całej Polsce), duża dostępność kredytów oraz popyt ze strony inwestorów zagranicznych.

Zobacz również:



Według autorów opracowania, w kolejnych latach trend wzrostowy utrzyma się, ale jego siła będzie różna w zależności od regionu kraju. Najwolniej ceny mają rosnąć w miastach, gdzie już osiągnęły bardzo wysoki poziom (Warszawa, Kraków, Wrocław), a szybciej w Poznaniu, Katowicach i w Kielcach.

EURO 2012 a polski rynek nieruchomości
CEE Property Group szacuje, że dodatkowe 40 mld euro, które Polska otrzyma na przygotowania do ME w 2012 roku, przełoży się na dodatkowe 1,5 punktu proc. wzrostu PKB w latach 2009-2012. Budownictwo będzie jednym z głównych beneficjentów, w związku z potrzebą budowy i modernizacji obiektów sportowych, a także połączeń komunikacyjnych i infrastruktury hotelowej. Kilkakrotnie wzrośnie zapotrzebowanie na materiały budowlane i na siłę roboczą. Odbije się to na pozostałych sektorach rynku nieruchomości. Mieszkaniówka już teraz napotyka problemy z zaspokojeniem potrzeb materiałowych i niedoborem pracowników budowlanych. W efekcie wzrosną koszty inwestycji. "Nie ma wątpliwości, że w tej sytuacji ceny mieszkań pójdą w górę" - mówi Paweł Grząbka, członek zarządu CEE Property Group.

Rozbudowa infrastruktury będzie miała też pozytywne następstwa, które odczują głównie Warszawa, Poznań, Gdańsk, Wrocław, Chorzów i okolice, a także Kraków. Rozbudowa komunikacji miejskiej i zwiększenie atrakcyjności tych aglomeracji wpłynie na lepsze postrzeganie lokalizacji oddalonych o 30 - 40 km od centrów miast. Przedmieścia, dzięki budowie autostrad i dróg szybkiego ruchu, staną się atrakcyjnym miejscem zamieszkania, co powinno wpłynąć na zdecydowany wzrost cen ziemi w tych rejonach oraz cen realizowanych tam projektów mieszkaniowych.

Drugim największym beneficjentem powinny być miasta turystyczne. Szacuje się, że po zorganizowaniu ME przychody branży turystycznej w Portugalii rosły w następnych latach o 5% rocznie. Biorąc pod uwagę obecny stan infrastruktury i liczbę obiektów turystycznych, eksperci CEE Property Group przewidują jeszcze bardziej dynamiczne wzrosty w polskiej turystyce.


<hr>

Zmiany liderów

Robert Chojnacki, prezes redNet Property Group

Robert ChojnackiRobert ChojnackiObecnie rynek nieruchomości mieszkaniowych jest w fazie stabilizacji, ale nie oznacza to, że nic się nie dzieje - wciąż są wysokie wzrosty cen, choć nie tak duże, z jakimi mieliśmy do czynienia choćby w ubiegłym roku. Rynek w Polsce będzie zmieniał się na dwóch płaszczyznach. Przede wszystkim nastąpią zmiany geograficzne, to znaczy dojdzie do zmian liderów. To naturalna kolej rzeczy. Zmiany liderów dokonują się płynnie. Najpierw była Warszawa, która przyciągnęła zagranicznych inwestorów, potem zostały "odkryte" Kraków i Wrocław. Tam wzrosty w 2006 roku były znacznie wyższe niż w stolicy. Następnie do grupy liderów dołączyły Poznań i Trójmiasto. Teraz przyszła kolej na Łódź i Katowice. To są bardzo szybkie wzrosty, rynek mieszkaniowy przypomina rynek kapitałowy, inwestorzy szybko przerzucają się na inne inwestycje. Hossa będzie się rozprzestrzeniała analogicznie do fal wywołanych wrzuceniem kamienia w wodę. Przesunięcia między rynkami następują w okresach kilku miesięcy. Następnie przyjdzie pora na inne miasta, ale obecnie trudno przewidzieć które, ponieważ zależy to od wielu niemierzalnych czynników. Zmieniać się będzie też struktura w samych miastach. Na przykład w stolicy, ze względu na rewitalizację terenów przyległych do planowanego Stadionu Narodowego będzie rozwijać się Praga.

Lokalizacja to jedna rzecz, zmieni się również struktura popytu metrażowego. Do tej pory inwestorzy kupują przede wszystkim mieszkania 2-pokojowe, bo taki jest popyt. To spowodowało, że ceny 1 m kw. w tym przedziale są najwyższe. Ale za 2, 3 lata, gdy mieszkania zostaną już wybudowane, pokolenie wyżu demograficznego z początku lat 80. będzie na etapie stabilizacji życiowej (rodzina, dzieci) i będzie zainteresowanea większym metrażem. Będziemy mieli wówczas do czynienia z przewagą podaży nad popytem.