Magazyny na miarę

Rosnące zapotrzebowanie rynku europejskiego na powierzchnie magazynowe można zaspokajać, korzystając z nowego modelu biznesowego w sektorze nieruchomości logistycznych. Jego podstawą jest wyjście od potrzeb klienta - firmy poszukującej nowej powierzchni magazynowej - zasadą naczelną jest współpraca z klientem na wszystkich etapach realizacji przedsięwzięcia.

Rosnące zapotrzebowanie rynku europejskiego na powierzchnie magazynowe można zaspokajać, korzystając z nowego modelu biznesowego w sektorze nieruchomości logistycznych. Jego podstawą jest wyjście od potrzeb klienta - firmy poszukującej nowej powierzchni magazynowej - zasadą naczelną jest współpraca z klientem na wszystkich etapach realizacji przedsięwzięcia.

Zapotrzebowanie na nowe nieruchomości logistyczne wiąże się z rozwojem całego rynku tego typu usług, wzrostem natężenia handlu i transportu. Popyt na nowe powierzchnie magazynowe wynika z jednej strony z przesuwania się środka ciężkości europejskiej infrastruktury dystrybucyjno-magazynowej na wschód, w kierunku rynków "młodych" krajów Unii i Rosji. Podstawowym jednak elementem napędzającym koniunkturę na nowe nieruchomości logistyczne jest konieczność unowocześniania obecnej infrastruktury magazynowej w krajach starej Unii, wynikającej z ekonomiki obiektów oraz wymogów regulacyjnych odnośnie bezpieczeństwa czy warunków pracy. Szacuje się to na około 80% popytu, jako że w chwili obecnej w pełni nowoczesne obiekty magazynowe to zaledwie około 10%. Pozostałe magazyny to obiekty drugiej i trzeciej jakości. Według szacunków Jones Lang LaSalle, wartość inwestycji poczynionych w magazyny w 2005 r. sięgnęła w Europie około 10,8 mld euro, co prawdopodobnie stanowiło około 10% wszystkich nakładów na nieruchomości.

Zobacz również:



Silnym trendem w sektorze nieruchomości magazynowych jest ponadto outsourcing. W krajach Unii Europejskiej w tej formie użytkuje się około 30% magazynów. W Stanach Zjednoczonych odsetek ten sięga 70% i, zdaniem uczestników rynku, różnica ta przynajmniej częściowo oddaje potencjał rynku.

Na miarę potrzeb i możliwości

Schemat 1: Porównanie konwencjonalnej i nowej ścieżki organizacji inwestycji magazynowejKliknij, aby powiększyćSchemat 1: Porównanie konwencjonalnej i nowej ścieżki organizacji inwestycji magazynowejW sytuacji, kiedy istotnymi parametrami wyboru rozwiązań stają się czas, koszt i dostosowanie do specyficznych potrzeb, na rynku nieruchomości logistycznych pojawiła się nowa oferta. Model opierający się na realizacji potrzeb logistycznych klienta proponuje grupa Eurinpro, która prowadzi działalność deweloperską oraz inwestuje w nieruchomości logistyczne na całym świecie (działa m.in. także w Polsce). Klienci firmy zlokalizowani są na kilku kontynentach, m.in. w Europie, Ameryce Północnej i Azji. Eurinpro odwróciło tradycyjny rozkład ryzyka ponoszonego w związku z nieruchomościami logistycznymi. "Wyszliśmy od pytania, czy standardowe podejście do nieruchomości logistycznych jest najlepszym sposobem na uzyskanie przewagi konkurencyjnej. Wynikiem tych rozważań jest całkowicie nowe podejście do przyjętego modelu biznesowego" - mówi Bart Verhaeghe, prezes zarządu Grupy Eurinpro.

Z tego powodu Eurinpro rozpoczyna każdy proces budowlany od analizy wymagań oraz potrzeb biznesowych i logistycznych swojego klienta. "Projekt realizowany przez Eurinpro jest szyty na miarę w każdym calu. Oferujemy całościowe rozwiązania, kierując się nie tylko samym procesem budowlanym, ale również towarzyszącymi mu aspektami prawnymi, podatkowymi i finansowymi. W każdym projekcie dla zapewnienia klientowi najwyższej wartości jest przynajmniej jeden wyjątkowy element - na przykład rozwiązania pozabilansowe lub swap" - dodaje Bart Verhaeghe.

Magazyn na odwrót

Doskonałą ilustrację zmiany w koncepcji działania tradycyjnych deweloperów powierzchni magazynowych stanowi porównanie zaangażowania klienta w obu modelach (patrz schemat 1). W przypadku konwencjonalnej ścieżki pierwszy kontakt z klientem następuje za pośrednictwem brokerów, szukających na rynku chętnych na zbudowany już magazyn, przy negocjacjach dotyczących warunków wypożyczenia. To odpowiada ok. 5% czasu organizacji przedsięwzięcia. W modelu Eurinpro całość przedsięwzięcia zaczyna się tymczasem od kontaktu z klientem i określenia jego potrzeb logistycznych (patrz schemat 1). Sama realizacja przebiega w krótkich, 4-6 miesięcznych okresach - ma to stanowić dodatkowy atut w bilansie całego przedsięwzięcia. "Tradycyjni deweloperzy magazynów rozpoczynają poszukiwanie najemcy dopiero po wybudowaniu gotowego do użytku budynku. Takie podejście pozostawia minimalną swobodę dostosowania przestrzeni do indywidualnych potrzeb klienta, nie tylko w specyfikacji budynku, ale również w ważnych szczegółach, dotyczących umów leasingowych lub aspektów finansowych danego projektu" - mówi Bart Verhaeghe.

Wszystkie kompetencje w jednym miejscu

Koniunkturę na magazyny napędza potrzeba modernizacji starych obiektów. Nowoczesne to tylko 10% magazynów.Kliknij, aby powiększyćKoniunkturę na magazyny napędza potrzeba modernizacji starych obiektów. Nowoczesne to tylko 10% magazynów.Koncepcja działania Eurinpro zakłada ponadto skupienie wewnątrz firmy wszystkich potrzebnych przy inwestycji w nieruchomości logistyczne kompetencji. Spółka zatrudnia zespoły ekspertów finansowych, prawnych, architektonicznych i logistycznych, także na poziomie samego zarządu. W efekcie Eurinpro funkcjonuje jako one-stop-shop, jest w stanie obsługiwać klienta na każdym etapie przedsięwzięcia. "Możemy dysponować lepszą wiedzą o rynku dzięki posiadaniu własnego banku inwestycyjnego - mamy więcej informacji na temat rynku nieruchomości i są one świeższe niż u konkurentów, wiemy za ile, jak i kiedy sprzedawać. Wynika to z faktu, że jesteśmy stale obecni na tym rynku, nie tylko po stronie popytowej, ale i podażowej" - podaje przykład Bart Verhaeghe.

To podejście przekłada się także na koszt dla klienta. Eurinpro twierdzi, że jest w stanie oferować ceny wynajmu niższe o 10-20% niż na rynku. Obecnie wszystkie obiekty magazynowe (łącznie o powierzchni 1 mln m2) zbudowane przez Eurinpro są wynajęte i pracują.

Co dalej

Ciekawą kwestią jest dalszy los uszytych na miarę magazynów. Umowa wynajmu jest stosunkowo krótka i wynosi 4-5 lat. W przypadku kolejnej transakcji Eurinpro i inwestor działają już raczej w konwencjonalny sposób (patrz także ramka "Model pull i trochę push"). Ale nie do końca. "Proces poszukiwania kolejnego najemcy zaczyna się z chwilą podpisania umowy z pierwszym. To zabezpieczenie dla rentowności inwestycji. Natomiast zabezpieczeniem powodzenia transakcji z drugiej ręki (o ile pierwszy klient nie zdecyduje się przedłużyć umowy) jest, wedle koncepcji Eurinpro, magazyn sam w sobie i podejście operatora do niego. To nowoczesny obiekt, który jest z jednej strony dopasowany, z drugiej - możliwy do przearanżowania na potrzeby nowego klienta. Bo także właśnie od tego zaczynamy poszukiwanie kolejnego klienta" - stwierdza Bart Verhaeghe.

Z kontry
Piotr Selmaj, członek zarządu, dyrektor zarządzający Cargoforte

Model proponowany przez deweloperów nieruchomości logistycznych, którzy skupiają wewnątrz organizacji wszystkie funkcjonalności potrzebne przy przedsięwzięciu i działają na zasadzie one-stop-shop, nie składa się z samych zalet. W zasadzie można uznać, że jest to rozwiązanie dobre, zwłaszcza dla wielkich firm sieciowych, typu DHL czy UPS. Dla odbiorców, takich jak my i nasi klienci, jest zdecydowanie mniej atrakcyjny. Opierając się na swoim doświadczeniu, mogę stwierdzić, że model ten jest droższy dla użytkownika magazynu - każda z oferowanych funkcjonalności dewelopera to w istocie jego profit center. Ponadto produkt, który się otrzymuje, niekoniecznie jest tak precyzyjnie dopasowany do potrzeb i wymagań klienta: to raczej mniej lub bardziej elastyczna sztampa, co wynika z faktu, że powierzchnia ta będzie kilkakrotnie sprzedawana różnym odbiorcom o różnych potrzebach. Oczekiwania i potrzeby klientów są zaś obecnie najbardziej nieprzewidywalną kwestią przy wynajmie magazynów. I za te wszystkie specyficzne wymagania, warunkowane biznesem klienta, musi on w modelu one-stop-shop dodatkowo zapłacić. Nie uważam także, aby produkty powstające w tym modelu były identyfikowalne, rozróżnialne - gubią indywidualność firmy, która zeń korzysta. A jest to istotne, szczególnie w przypadku firm lokalnych. I wreszcie - w uniwersalnych magazynach trudniej o wprowadzanie innowacji technologicznych.


Model pull... i trochę push
Eurinpro początkowo inwestuje własne środki w budynki magazynów, z zamiarem sprzedania ich na instytucjonalnym rynku inwestycyjnym po zakończeniu projektu. Każdorazowo projekt Eurinpro musi spełnić wymagania określone przez danego klienta (strategia pull, odpowiedź na zapotrzebowanie klienta), ale zarazem musi stworzyć atrakcyjną inwestycję długoterminową (strategia push - rozwiązanie powinno być uniwersalne, aby łatwo można było sprzedać je na rynku wtórnym). Jak dotąd, świadectwem efektywności modelu biznesowego jest fakt, że żaden z ich magazynów nie stoi pusty. Eurinpro podczas ostatnich 5 lat wybudowało 1.300.000 m2 powierzchni o łącznej wartości 1 mld euro dla swoich klientów na całym świecie. Wśród nich są: DHL, TNT, Exel, Schenker, Brico, Sony, JVC oraz Stanley. W Polsce Eurinpro buduje w Grodziskiej Strefie Przemysłowej magazyn dla firmy Gefco.