Nieruchomości w biznesie - inwestycje własne i cudze

Prawie każda firma korzysta z nieruchomości. Dla różnych dziedzin gospodarki i przedsięwzięć różne są wagi i udział nieruchomości w biznesie, ale prawie zawsze jest to element istotny. Jeżeli nie wartościowo, to lokalizacyjnie.

Prawie każda firma korzysta z nieruchomości. Dla różnych dziedzin gospodarki i przedsięwzięć różne są wagi i udział nieruchomości w biznesie, ale prawie zawsze jest to element istotny. Jeżeli nie wartościowo, to lokalizacyjnie.

Pewien francuski mieszczanin mówił prozą przez 50 lat swego życia i nie miał o tym pojęcia. Albowiem wszystko, co nie jest poezją, jest prozą. A czym jest wszystko, co nie jest ruchomościami ani prawami? Oczywiście jest nieruchomością. Każda firma, każde przedsięwzięcie wykorzystuje nieruchomości. Dla prostoty pominę plażowy handel obnośny lemoniadą. Najczęstszym sposobem korzystania z nieruchomości w biznesie jest coś przypominającego outsourcing. Czyli mówiąc pospolicie: wynajem powierzchni. Korzystamy z nieruchomości cudzej za opłatą czynszową. Tak działa przytłaczająca większość biur, sklepów, a nawet magazynów. Patrząc w kierunku nieruchomości o charakterze produkcyjnym, jak fabryki, czy specjalistycznym, jak szpitale i szkoły, coraz częściej spotykamy nieruchomości własne użytkownika zamiast dzierżawionych. Większość firm traktuje wykorzystywane nieruchomości jako element wyłącznie kosztotwórczy. Przedsiębiorstwo ma swój biznes, na którym się zna i który przynosi mu dochody. Nie zna się natomiast na nieruchomościach. Menedżerowie wychodzą z założenia, często słusznego, że nie opłaca im się samodzielne inwestowanie w nieruchomość służącą firmie, bo wyspecjalizowany operator czy inwestor zrobi to efektywniej. W rezultacie firma ma możliwość korzystania z nieruchomości taniej niż gdyby sama była jej właścicielem.

Zobacz również:



Niektóre firmy, zwłaszcza stabilne i silne, sięgają do inwestowania w nieruchomości niezależnie od swego podstawowego przedmiotu i dziedziny zainteresowań. Warto się zastanowić, jak wyglądają ekonomiczne funkcje nieruchomości z drugiej strony - z punktu widzenia nabywcy, developera, spekulanta. Czyli właściciela.

Nieruchomość jako towar

Celem inwestowania środków firmy w nieruchomości może być osiągnięcie zysku w momencie późniejszej sprzedaży. Klasyczna spekulacja. Kupujemy, by sprzedać, jak każdy inny towar. Jednak nieruchomość jako towar ma wiele cech szczególnych. Zwyżka wartości nieruchomości może wynikać z jej cech indywidualnych albo ogólnej koniunktury. Spekulujemy na wzrost wartości nieruchomości w danej lokalizacji, z powodu oczekiwanej zmiany jej cech indywidualnych (zmiany przeznaczenia gruntów, znalezienia dobrego najemcy i temu podobnych), bądź też zamierzamy dodać do niej nową wartość. Na przykład zbudować dom mieszkalny albo biurowiec czy magazyn. Zakładamy przy tym, że przyrost ceny rynkowej nieruchomości przekroczy wartość naszych inwestycji dodatkowych (kosztów budowy) i zarobimy premię. Jeżeli spekulujemy na wzrost ceny nieruchomości wynikający z poprawy ogólnej koniunktury, znaczy to, że traktujemy inwestycję w zakup jak lokatę kapitału. Podobnie jak w wypadku lokaty finansowej różny może być przewidywany okres inwestowania i skala oczekiwanego zysku. W zależności od spodziewanego trendu koniunktury planujemy różne cechy portfela inwestycyjnego. Skoro już doszliśmy do portfela inwestycyjnego, to trzeba wspomnieć o bardzo ważnej funkcji inwestycji nieruchomościowych w całym procesie inwestowania kapitału. Nieruchomości uchodzą za jedne z najbezpieczniejszych lokat. Nie można bezkrytycznie generalizować, ale uwzględniając zasady wyboru i kryteria oceny konkretnych projektów inwestycyjnych, wybierając tylko nieruchomości spełniające określone uprzednio warunki, można zasadnie oczekiwać inwestycji bezpiecznej i przewidywalnej. Stąd też wynika kolejna ważna funkcja nieruchomości w portfelu inwestycyjnym, czyli jego dywersyfikacja połączona z generalnym zmniejszeniem całkowitego ryzyka. Szczególnie w sytuacjach wzmożonego niebezpieczeństwa inflacji, nagłych zawirowań koniunktury czy zagrożenia stabilności waluty krajowej inwestycje nieruchomościowe stanowią dobre schronisko dla kapitału i element portfela aktywów firmy, wyraźnie zmniejszający jej podatność na zewnętrzne niepowodzenia.

Nieruchomości jako aktywa trwałe

Celem inwestowania w nieruchomości może też być stałe bądź okresowe czerpanie korzyści z jej posiadania. Renta kapitałowa. W wypadku nieruchomości chodzi oczywiście o czynsz płacony przez najemców. Podejmując decyzję o zakupie (lub budowie) nieruchomości pod wynajem, oceniamy przede wszystkim popyt na wynajem powierzchni danego rodzaju w danej lokalizacji i standardzie. Liczy się tylko łatwość wynajmu i osiągalna cena wynajmu powierzchni. Oczywiście uwzględniając kierunki i tempo spodziewanych zmian w tym zakresie, na przykład wzrost podaży. Do tego trzeba dostosować biznesplan i wszelkie kalkulacje.

Złożone formy inwestowania. Obok prostych sposobów podejścia do inwestycji nieruchomościowych są też i bardziej skomplikowane. Łączą w sobie na przykład korzystanie z cudzej nieruchomości, czyli wynajem biura, z inwestowaniem w jego nabycie. Klasycznym przykładem takiej inwestycji jest leasing. Z jednej strony właściciel powierzchni czerpie z niej dochód czynszowy, powiększony jednak o przychody z ratalnej sprzedaży. Z drugiej strony najemca płaci wprawdzie nieco więcej, niż wynosiłby goły czynsz, ale co miesiąc nabywa pewną część prawa własności do swego biura. Właściciel może stosunkowo łatwo uzyskać refinansowanie swojej inwestycji, zabezpieczając kredyt strumieniem przychodów leasingowych, i przystąpić do kolejnych działań. Najemca za to "odzyskuje" część miesięcznych kosztów biura (magazynu, sklepu etc.), bo przyrasta jego majątek.

Nieruchomość dla siebie

Choć jest to bodaj najpopularniejsza forma inwestowania w nieruchomości przez przedsiębiorstwa, a na pewno przez osoby fizyczne, to jest też chyba najtrudniejsza. Przynajmniej w wypadku przedsiębiorstw. Dlaczego jest to takie trudne?

Przecież doskonale znamy potrzeby klienta (jesteśmy nim sami), łatwo określić warunki finansowe inwestycji (znamy swoje możliwości) i bez trudu możemy ocenić atrakcyjność lokalizacji (sami ją wybieramy). Trudności wynikają właśnie z tych "ułatwień". Tak ułatwiamy sobie proces wyboru i oceny inwestycji, że czasem zapominamy o zasadzie alokacji kapitału w przedsiębiorstwie. A zasadą tą jest efektywność ekonomiczna, a nie sympatia czy komfort osobisty.

Jeżeli do realizacji zadania inwestycyjnego niezbędne jest dokonanie inwestycji budowlanych lub remontowych w określony sposób i w konkretnym miejscu, to inwestycja nie ma charakteru samodzielnego, a jedynie jest częścią innej, złożonej inwestycji. Ponieważ mało jest na rynku nieruchomości do wynajęcia odpowiadających potrzebom konkretnej działalności przemysłowej, trzeba budować lub adaptować samemu obiekt własny lub dzierżawiony bardzo długoterminowo. Jednakże nie jest to inwestowanie w nieruchomości, tylko w produkcję określonego rodzaju. Koszty nieruchomości i budowy są tylko fragmentami biznesplanu całej inwestycji.

Inwestując kapitał w nieruchomość typową na własne potrzeby, podejmujemy decyzję o alokacji kapitału w konkretną branżę nieruchomościową. I kalkulacja inwestycji powinna to uwzględniać. Biuro, magazyn, sklep czy parking możemy dzierżawić, kupić lub wybudować. Ale inwestować we własność możemy tylko w sytuacji, gdy jest to uzasadnione ekonomicznie, to znaczy, gdy ekonomiczne korzyści (uwzględniające wszakże częściowo czynniki pozaekonomiczne, jak prestiż) z kupna lub budowy przewyższają lub wyrównują zarówno koszt osiągalnego dla naszej firmy kapitału, jak i efektywność alternatywnych inwestycji związanych z podstawowym profilem naszej działalności. Analizy efektywności ekonomicznej powinny też uwzględniać korzyści i ryzyka związane z włączeniem dowolnej nieruchomości do naszego portfela inwestycyjnego. Pamiętając o dodatkowych korzyściach z posiadania nieruchomości, nie zapominajmy o niebezpieczeństwie pomylenia inwestycji z konsumpcją.